Mencari penyewa untuk membantu dengan gadai janji anda

Tinggal di rumah impian anda semasa kaki penyewa membayar bil

Ilustrasi oleh Alison Seiffer

Musim bunga yang lalu, Matthew dan Jennifer Rumain berangkat mencari rumah tiga bilik tidur di bahagian City University yang bergaya di West Philadelphia. Ibu bapa a
Anak lelaki berusia 4 tahun, mereka tertarik dengan sekolah-sekolah yang baik, keluarga muda, dan seni bina abad ke-abad. Tetapi mereka tidak lama lagi mendapati bahawa semua sifat yang sesuai berada di luar jangkauan mereka. "Kami sedang ditutup dari pasaran perumahan, " kata Matthew, seorang pengiklanan berusia 28 tahun. Iaitu, sehingga mereka menemui bata berusia tiga tahun yang berusia 100 tahun, Romanesque Revival untuk $ 270, 000 - dua pertiga kos rumah tunggal keluarga yang sama.

Beberapa tahun yang lalu, Rumains akan dianggap sebagai tuan tanah sebagai idea gila, tetapi ekonomi pasaran hartanah panas berubah fikiran mereka. Membeli sebuah rumah pelbagai keluarga bukan sahaja mendapat ke kawasan kejiranan yang mereka tidak mampu, ia juga memberi mereka pendapatan sewa yang mencukupi untuk menampung sebahagian besar pembayaran gadai janji bulanan.

Senario yang sama dimainkan di Boston, Washington, DC, Chicago, San Francisco, New York, dan bandar besar lain, di mana harga rumah keluarga tunggal melalui bumbung, didorong oleh pemulihan bandar dan kadar faedah yang rendah pada sejarah. Bagi pembeli rumah yang sanggup mengambil tanggungjawab tambahan, pelbagai keluarga boleh menjadi jalan yang paling ekonomik ke rumah impian mereka. Di Manhattan, contohnya, harga jualan purata bagi sebuah dupleks adalah 31 peratus di bawah kos sebuah rumah tunggal keluarga (42 peratus untuk tiga hingga lima unit rumah), menurut Miller Samuel, firma penilaian harta tanah tempatan .

Itu kerana kebanyakan orang tidak mahu sakit kepala menguruskan penyewa, dan banyak rumah multiunit lebih banyak daripada rumah keluarga tunggal, kata ketua Miller Samuel Jonathan Miller. Tetapi jika anda pergi ke dalamnya dengan mata anda terbuka - dan terutama jika anda boleh melakukan beberapa kerja pembaikan diri anda - ganjaran boleh jauh melebihi cabaran.
"Dari perspektif kewangan, terdapat sedikit kelemahan untuk memiliki rumah yang pelbagai, " kata Bradford Hall, pengarah urusan di syarikat perakaunan dan perundingan Southern California Hall & Company. Dalam banyak kes, sewa meliputi dua pertiga dan kadang-kadang semua bayaran pinjaman bulanan. Dan sebelum anda membeli, sewa membayar kerana bank biasanya mempertimbangkan sebahagian daripada pembayaran sewa yang diharapkan sebagai pendapatan tambahan. Ini bermakna pembeli pelbagai jenis biasanya layak mendapat pinjaman yang lebih besar, sehingga memungkinkan untuk membeli harta lebih mahal.

Terdapat juga kelebihan cukai. Untuk tujuan IRS, rumah dibahagikan kepada jumlah ruang yang pemilik rumah tinggal dan ruang yang disewa oleh penyewa. Sebagai contoh, jika anda memiliki sebuah keluarga 2, 000 kaki persegi dan seorang penyewa menduduki 1, 000 kaki persegi, satu pertiga daripada semua perbelanjaan - faedah gadai janji, cukai harta, utiliti, landskap, penambahbaikan luar dan sebagainya - diperuntukkan kepada unit sewa dan ditolak daripada pendapatan sewa. Juga boleh ditolak ialah susut nilai pada unit (pada asasnya elaun untuk haus dan lusuh), ditambah 100 peratus pembaikan, penyelenggaraan, dan kos penggantian yang khusus yang diperuntukkan untuk sewa, seperti pemanas air baru, pembersihan permaidani, atau lapisan baru cat .

Dengan begitu banyak kos, banyak pemilik rumah menunjukkan kehilangan dari harta sewa mereka, yang biasanya mereka boleh laporkan pada rang undang-undang cukai mereka. "Dengan rumah multiunit, individu boleh menikmati pendapatan sebenar yang membayar perbelanjaan isi rumah mereka dan potongan cukai yang tinggi yang dihasilkan oleh pendapatan itu, " kata Norm Bour, broker gadai janji yang menganjurkan The Real Estate dan Finance Hour, sebuah rancangan radio bersindiket nasional di California Selatan.

Dari MultiFamily ke Rumah Orang Sendiri

Semasa menguruskan dua pangsapuri sewa memerlukan banyak masa Rumains, mereka tidak keberatan kerana mereka melihatnya sebagai hanya sementara. Dalam beberapa tahun, apabila keluarga mereka berkembang, mereka merancang untuk mengambil alih salah satu unit sewa untuk diri mereka sendiri. Dan di bawah ini, mereka boleh membuat keputusan untuk mengubah keseluruhan rumah menjadi keluarga tunggal, dan dalam hal ini mereka layak mendapatkan satu lagi percakapan cukai: Ketika tiba saatnya untuk menjual, Rumains akan mendapatkan pajak keuntungan modal penuh pengecualian ke atas keuntungan sehingga $ 500, 000 ($ 250, 000 untuk pemohon tunggal), selagi mereka menggunakan seluruh rumah sebagai kediaman utama mereka untuk sekurang-kurangnya dua daripada lima tahun sebelum penjualan.

Satu lagi pendekatan jangka panjang adalah untuk menukar pangsapuri sewa ke kondominium, satu langkah yang dibenarkan di kebanyakan kawasan di zon untuk rumah pelbagai keluarga, dan menjual unit individu. Itulah strategi Kevin dan Jennifer Deblear sedang mempertimbangkan. Pasangan ini baru-baru ini membeli dua keluarga 1905 Queen Anne untuk lebih dari $ 300, 000 di kejiranan Dorchester di Boston, di mana purata rumah tunggal keluarga bernilai lebih daripada $ 400, 000. "Sekiranya kami memecat dan menjual sebuah apartmen, ia mungkin akan membayar keseluruhan gadai janji kami, " kata Jennifer. "Jika kami menjual kedua-dua pangsapuri, kami mungkin dapat membeli sebuah rumah keluarga tunggal di kawasan kejiranan yang kami jangkakan apabila kami membeli rumah yang kami ada sekarang."

Memandangkan nilai hartanah terus meningkat di kawasan bandar apabila dianggap sebagai "peralihan, " rumah multiunit akan semakin kelihatan seperti tawar-menawar yang tidak boleh dilepaskan. "Kami sangat bernasib baik, " kata Matthew Rumain. "Pasar pekerjaan berbau busuk, dan anda tidak pernah tahu apa yang akan berlaku dalam kehidupan. Tetapi sekarang kita mempunyai keselamatan untuk mengetahui bahawa kita boleh membayar hipotek kami, meningkatkan dan mendidik anak kita dengan baik, dan hidup dalam jenis rumah yang kita boleh bangga . "

Pemeriksaan Realiti Tuan Tanah

Menjadi tuan tanah bukan untuk semua orang. "Ini pekerjaan sepenuh masa, " kata Vito Simone, seorang broker di Simone Real Estate di Baltimore, Maryland. "Anda harus bersedia untuk menangani penyelenggaraan biasa, pembaikan kecemasan, panggilan dari penyewa pada setiap jam, dan kadang-kadang anda perlu menyerahkan hari anda untuk bekerja di rumah." Tetapi cabaran utama bagi mana-mana tuan tanah adalah mencari penyewa yang sesuai yang akan membayar sewa tepat pada waktunya. Peluang anda bertambah baik jika anda mengikuti garis panduan ini.

Menjalankan pemeriksaan latar belakang menyeluruh mengenai bakal penyewa. Periksa kredit mereka; bercakap dengan bekas tuan tanah dan majikan semasa, dan, jika boleh, lawati mereka di rumah mereka. Pesanan laporan kredit dari salah satu daripada tiga agensi pelaporan kredit utama: Equifax, 800-685-1111; Experian, 888-397-3742; dan Trans Union, 800-916-8800.

Percayakan usus anda. Seseorang mungkin kelihatan hebat di atas kertas, tetapi jika personaliti anda bertembung, anda meminta dunia yang terluka. Ingat, anda akan berkongsi rumah anda dengan orang ini.

Tuliskan secara bertulis. Sewa yang ditandatangani melindungi pemilik dan penyewa sekiranya masalah timbul. Dokumen tersebut harus menggariskan tempoh sewa, yuran bulanan, had penghunian, sama ada binatang peliharaan atau merokok dibenarkan, keperluan deposit, dan siapa yang bertanggungjawab untuk penyelenggaraan umum dan pembayaran utiliti.

Elakkan sakit kepala penonton calon penyewa, mengutip sewa, dan mengemukakan aduan dengan mengupah syarikat pengurusan yang bereputasi. Kebanyakan firma menganggarkan 7 hingga 10 peratus daripada sewa bulanan.

Jangan menjadi pelaku usaha anda kecuali anda pasti boleh mengendalikan pekerjaan itu. Menyewa tukang paip profesional atau juruelektrik harus memastikan kerja itu dilakukan tepat pada masanya, menjadikan penyewa bahagia dan menyelamatkan anda kerumitan lawatan pembaikan berulang.

Tutup diri anda. Beli polisi pemilik rumah yang komprehensif yang meliputi kerugian yang disebabkan oleh kebakaran, cuaca, pencurian, vandalisme, dan tuntutan kecederaan peribadi. Juga beli jaminan perkhidmatan lanjutan untuk perkakas yang dipasang di unit sewa.

Menjangkakan yang tidak dijangka. Tuck 10 peratus daripada sewa setiap bulan ke dalam akaun bank yang berasingan untuk menampung pembaikan yang berkaitan dengan sewa.