Mencari masalah

Bagi pembeli (dan beberapa penjual), pemeriksaan rumah yang menyeluruh adalah satu kemestian. Inilah yang anda perlu ketahui.

Ilustrasi oleh AJ Garces

Charles Bellefontaine mendapati cara yang sukar bagi pemeriksaan rumah yang baik. Pada tahun 1991, Bellefontaine dan isterinya, Loretta, menandatangani kontrak untuk membeli sebuah rumah gaya Georgian tiga bilik tidur di Elmhurst, Illinois. Seorang tukang kayu yang berbingkai, dia menganggap dia mempunyai pengalaman yang mencukupi untuk mengukur harta itu untuk potensi kekurangan. Jadi untuk menjimatkan wang, Bellefontaine melompat menyewa seorang inspektor dan mengendalikan tugas itu sendiri. Dia mengisytiharkan rumah itu sesuai, dan pasangan itu menyelesaikan pembelian.

Dalam setahun, Bellefontaine mendapati betapa salahnya: Bumbung bocor di tingkat dua telah merosakkan siling dapur di bawah ini, pemutus litar bersaiz tidak wajar yang menimbulkan bahaya kebakaran, dan bumbung perlu diganti. Membeli rumah telah membentangkan kewangan pasangan itu dengan sangat berbahaya sehingga mereka terpaksa meminjam wang dari ibu Loretta untuk membayar pembaikan.

"Kami belum lama berkahwin, dan anda boleh bayangkan bagaimana kejadian itu berlanjutan dengan keluarga, " kata Bellefontaine. "Saya mungkin tahu sesuatu tentang pembinaan, tetapi saya tidak tahu bagaimana untuk memeriksa harta benda dengan teliti." Loretta meletakkannya dengan lebih ringkas: "Dia tahu semua, dan kami membayarnya."

Nasib baik, kebanyakan orang tidak mencuba pemeriksaan rumah mereka sendiri. Tetapi, walaupun mengupah profesional tidak menjamin bahawa rumah yang baru dibeli tidak menyimpan kejutan yang tidak menyenangkan. Secara keseluruhannya, pemeriksa rumah kurang dikawal, dan tahap prestasi berbeza-beza. Hanya 14 negeri yang memerlukan lesen, menurut Persatuan Pegawai Rumah Persatuan Amerika (ASHI), sebuah kumpulan perdagangan yang berpangkalan di Des Plaines, Illinois. Di antara yang dilakukan, beberapa orang mengetuai peneraju New Jersey, di mana pemeriksa mesti lulus ujian bertulis yang panjang, melakukan sebanyak 400 pemeriksaan, dan dalam sesetengah kes melengkapkan program latihan di sekolah yang diluluskan negeri sebelum mendapat pengiktirafan. Lebih biasa adalah situasi di Georgia dan Tennessee, di mana pemeriksa rumah boleh disahkan tanpa bukti pengalaman terdahulu. Ramai negeri tidak mempunyai keperluan pensijilan sama sekali.

Berikut adalah senarai langkah-langkah yang anda boleh ambil untuk memastikan anda mendapat yang terbaik dari pemeriksaan rumah.

1. Pastikan kontrak hartanah termasuk klausa pemeriksaan.

Biasanya, kontrak membenarkan pembeli rumah 10 hari atau lebih selepas menandatangani untuk memeriksa harta tersebut. Tetapi itu tidak selalu berlaku, jadi penting bahawa kontrak termasuk klausa pemeriksaan rumah. Hasil pemeriksaan dapat digunakan untuk meminta penjual memperbaiki bintik-bintik masalah, atau menyesuaikan harga jual untuk menutupi biaya perbaikan yang diperlukan.

2. Dapatkan rujukan.

Kerana undang-undang negeri yang mengawal selia pelesenan pemeriksa pada umumnya tidak mempunyai gigi, persijilan dari persatuan perdagangan sering merupakan barometer yang lebih baik daripada pengalaman dan kemahiran pemeriksa. Laman Web ASHI (www.ashi.org) mengekalkan senarai pemeriksa yang diperakui, yang boleh dicari dengan kod Zip. Ukur mulut masih cara yang paling biasa untuk mencari seorang inspektor. Tetapi walaupun cadangan itu datang daripada rakan atau ejen hartanah, adalah idea yang baik untuk memeriksa pensijilan, rujukan panggilan, dan berunding dengan Biro Perniagaan Better tempatan untuk memastikan pekerjaan terdahulu tanpa insiden.

3. Menuntut kerja yang menyeluruh.

Hanya kira-kira separuh negeri yang mempunyai undang-undang yang menetapkan apa yang mesti dilindungi semasa pemeriksaan (untuk mendapatkan maklumat mengenai keadaan anda, lihat). Kerja yang menyeluruh perlu memasukkan penilaian lengkap dalaman dan luaran rumah, dari bumbung ke asas, serta analisis prestasi pemanasan, paip, dan penghawa dingin dan sistem elektrik. Sesetengah ruang merangkak mungkin terlalu kecil atau terlalu berbahaya bagi pemeriksa untuk menggendong; menjangka diberitahu tentang mana-mana bahagian rumah yang tidak diperiksa.

Untuk rumah tiga bilik tidur, dua bilik mandi sehingga satu ekar tanah, pemeriksaan lengkap perlu berlangsung kira-kira tiga jam dan kos antara $ 300 dan $ 500, bergantung kepada rantau negara dan saiz rumah dan harta. "Kos adalah penunjuk yang baik tentang bagaimana pemeriksaan yang menyeluruh akan berlaku, " kata Bellefontaine, yang pengalamannya mendorongnya untuk melepaskan pertukangan dan menjadi pengawas rumah sendiri. "Pemeriksa tidak mampu melakukan pemeriksaan yang baik untuk $ 99." Satu sebab utama: peralatan mahal. Pemeriksa rumah yang rajin membawa kotak peralatan yang termasuk karbon monoksida dan pengesan gas asli, meter kelembapan, penguji keluar, meter voltan, dan pelbagai peranti pengukur. "Orang diskaun cuba untuk melarikan diri dengan tidak lebih dari sekadar lampu suluh, tangga, dan pemutar obeng. Itu tidak mencukupi, " katanya.

4. Dapatkan keputusan bertulis.

Laporan pemeriksaan adalah petunjuk yang sangat baik tentang bagaimana kerja yang menyeluruh. Periksa salinan sampel sebelum membuat pemeriksa. Jika ia lebih sedikit daripada senarai semak, ia tidak mencukupi. Laporan lengkap harus berada di mana saja dari 20 hingga 100 halaman panjang, menggambarkan dalam istilah awam apa yang diamati dan masalah yang ditemui. Sekiranya terdapat isu-isu struktur yang serius, atau sebarang masalah pemeriksa tidak dapat mendiagnosis, laporan tersebut harus mencadangkan pemeriksaan lanjut oleh jurutera struktur atau pakar lain. Beberapa pemeriksa termasuk anggaran kos pembaikan - tetapi ia menyalahi undang-undang di kebanyakan negeri (dan dianggap sebagai konflik kepentingan di bawah ASHI dan peraturan kumpulan perdagangan yang lain) untuk pemeriksa untuk mendapatkan perniagaan pembaikan berdasarkan penemuan mereka. Pastikan pemeriksa rumah bersetuju untuk menghabiskan satu jam atau lebih dengan anda untuk melihat butiran pemeriksaan dan menjawab soalan anda.

5. Pegang pemeriksa yang bertanggungjawab atas masalah yang tidak dijawab.

Kontrak pemeriksaan cenderung untuk menjadi dokumen minimalis, tetapi ia mengandungi satu sekeping maklumat penting: liabiliti pemeriksa jika dia gagal untuk menemukan masalah yang ada dengan rumah atau harta benda. Dalam banyak kes, liabiliti terhad kepada kos pemeriksaan. Oleh itu jika anda membayar $ 300 untuk perkhidmatan, itulah yang diperiksa oleh inspektor anda, walaupun anda menghadapi masalah $ 3, 000 sehari selepas anda masuk.

Menghadapi keadaan ini, anda boleh melindungi diri anda dengan menyewa seorang inspektor yang membawa insurans yang meliputi bukan sahaja merosakkan harta semasa pemeriksaan tetapi juga kerugian akibat "kesalahan dan ketinggalan." Untuk mengunci perlindungan tersebut, pentingnya panggilan kontrak untuk timbang tara mengikat. Dengan litigasi yang sangat mahal - dan, dalam hal seorang kontraktor kecil seperti pemeriksa rumah, tidak mungkin sangat bermanfaat - timbang tara adalah cara terbaik untuk menjaga kepentingan anda.

6. Jangan melangkau pemeriksaan hanya kerana rumah baru.

Pembeli rumah baru lebih cenderung untuk melepaskan pemeriksaan daripada pembeli rumah sedia ada, walaupun mereka mungkin mempunyai lebih banyak keuntungan. Kerana kebanyakan rumah baru datang dengan waranti satu tahun, satu pemeriksaan dapat menggambarkan kekurangan pembinaan yang dilindungi di bawah perjanjian ini yang mungkin tidak disedari selama beberapa tahun. "Pemeriksa bangunan perbandaran, yang umumnya melakukan perjalanan selama 15 minit, tidak mungkin menemukan masalah ini, " kata John Ghent, inspektur rumah Connecticut dan presiden masa lalu ASHI.

7. Pertimbangkan pemeriksaan walaupun anda penjual.

Jika anda perlu menjual rumah dengan cepat - mungkin anda berpindah tempat kerja atau sudah membeli harta baru - anda mungkin dapat menjimatkan masa dengan membuat tempat diperiksa terlebih dahulu. Dengan cara itu, anda boleh mencari dan membetulkan sebarang masalah yang mungkin melambatkan jualan. "Sekiranya penjual memerlukan urus niaga yang lancar dan pantas, mereka perlu melakukan pemeriksaan rumah sebelum meletakkan harta di pasaran, " kata Chris Ballard, pemilik Realiti Emas Century 21 Gold di Atlanta. "Mereka akan tahu apa masalah yang perlu mereka hadapi dan dapat menjaga mereka sebelum mereka menjadi isu."

Pemeriksa rumah mengakui sama ada sebuah rumah adalah baru atau lama, terdapat potensi masalah tertentu yang mungkin hampir tidak dapat dibezakan, seperti pencerobohan air yang telah ditampal, keretakan pada papak konkrit yang disembunyikan oleh penutup lantai, atau kerosakan kepada dinding yang tersembunyi di sebalik kerja cat berhati-hati. Tetapi mereka berpendapat bahawa kekurangan seperti ini jarang berlaku. "Apa yang diperiksa seorang inspektor yang baik, dan apa yang dia bangunkan reputasinya, adalah perkara yang akan membiayai pembeli $ 10, 000, $ 20, 000, $ 30, 000 ketika mereka masuk, " kata Mike Casey, seorang pengajar di Associations Training Inspection di Manassas, Virginia. "Jika seorang inspektor mahir, dia dapati perkara itu."

Di mana untuk Cari:

Sumber-sumber Pemeriksaan

Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai apa yang harus dimasukkan dalam pemeriksaan rumah, untuk mencari seorang inspektor, atau untuk mengetahui tentang peraturan negeri masing-masing, berikut adalah sumber untuk berunding.

Kumpulan Perdagangan
American Society of Home Inspectors; www.ashi.com
Institut Pemeriksaan Rumah Amerika; www.inspecthomes.org
Yayasan Pemeriksaan Perumahan; www.iami.org/hif.cfm
Persatuan Kebangsaan Inspektor Utama; www.nahi.org
Institut Pemeriksa Bangunan Negara; www.nibi.com

Untuk melihat salinan laporan pemeriksaan sampel rumah www.heimer.com/inspections/sample_report.html
www.twinoaksinspections.com/report.htm
www.allpointinspections.com/sample