Bagaimana untuk membiayai penambahbaikan rumah | pinjaman remodel rumah

Pembiayaan projek pembentukan semula tidak perlu menjadi crapshoot. Inilah rancangan permainan untuk memilih kesepakatan terbaik.

Pengenalan

Sehingga baru-baru ini, meminjam wang untuk dapur baru, tambahan cerita kedua, atau pembaikan rumah lain bermakna pergi ke bank, melihat seorang pegawai pinjaman, dan berharap yang terbaik. Hari ini, bagaimanapun, anda mempunyai lebih banyak pilihan untuk membantu membiayai penambahbaikan rumah. Seorang broker gadai janji, misalnya, boleh menawarkan lebih daripada 200 program pinjaman yang berbeza. Dan broker hanyalah salah satu daripada banyak peminjam yang ingin menyatukan pinjaman yang sesuai dengan situasi anda-walaupun sejarah kredit anda kurang sempurna.

Ini bermakna anda mungkin boleh meminjam lebih banyak wang daripada yang anda fikirkan. Tetapi dengan begitu banyak peminjam yang bersaing, pilihan pinjaman, dan istilah, ia juga bermakna membeli-belah untuk pinjaman perombakan rumah boleh menjadi mencabar seperti memburu rumah. Anda boleh melangkaui semua kekeliruan dan tanah pada program pinjaman yang betul dengan:

1. mengetahui berapa banyak wang yang anda perlukan dan kira-kira berapa banyak yang anda dapat dari awal;
2. menyempitkan pelbagai pilihan pinjaman kepada orang-orang yang sesuai dengan keperluan dan kewangan anda; dan
3. menumpukan kepada pemberi pinjaman yang paling sesuai untuk memberikan jenis pinjaman yang anda mahukan.

Berapa Banyakkah Anda Boleh Meminjam?
Sama ada anda mengupah kontraktor atau mengambil kerja sendiri, mulakan dengan anggaran tepat tentang apa yang akan dikenakan oleh projek. Pemberi pinjaman akan menuntut angka tertentu sebelum mereka bekerja dengan anda. Jika anda menyewa seorang kontraktor, mulakan dengan tawaran yang tegas, dipecahkan kepada buruh dan bahan. Kemudian tambahkan 10 peratus untuk kejutan. Di tempat kerja, anda akan melakukan sendiri, menyusun senarai bahan terperinci dengan kuantiti, kos, dan jumlah yang tepat. Termasuk yuran permit dan sewa peralatan. Kemudian tambahkan kusyen sebanyak 20 hingga 30 peratus supaya selamat. Sebaik sahaja anda tahu berapa banyak yang anda perlukan untuk membiayai projek pembaikan rumah anda, berapa banyak yang anda dapat? Walaupun janji-janji dan peminjam hype membuat iklan dan bahan-bahan promosi mereka, berapa banyak anda boleh meminjam engsel pada penarafan kredit anda, nisbah pinjaman kepada nilai, dan pendapatan anda. Faktor-faktor ini juga membantu menentukan kadar faedah, panjang pinjaman, dan sama ada anda akan membayar mata. Kedudukan kredit anda. Kadar dan syarat terbaik pergi ke pemilik rumah dengan penarafan A - tidak lewat dalam tempoh 12 bulan yang lalu dan tiada kad kredit maksimal. Satu atau dua kad lewat atau kad kredit overdrawn mungkin tidak akan mengetuk anda keluar dari permainan, tetapi anda mungkin berakhir dengan kadar faedah yang lebih tinggi dan pinjaman yang lebih kecil.

Nisbah Pinjaman-ke-Nilai

Untuk menentukan jumlah pinjaman, pemberi pinjaman menggunakan nisbah pinjaman ke nilai (LTV), yang merupakan peratusan nilai penilaian rumah anda. Had biasa adalah 80 peratus atau $ 100, 000 untuk rumah $ 125, 000 (.805125, 000). Pemberi pinjaman tolak baki gadai janji dari jumlah itu untuk mencapai maksimum yang anda boleh meminjam. Dengan mengandaikan baki anda adalah $ 60, 000, pinjaman terbesar yang boleh anda dapatkan ialah $ 40, 000 ($ 100, 000- $ 60, 000 = $ 40, 000). Sekiranya anda mempunyai penarafan kredit yang baik, pemberi pinjaman mungkin memberi pinjaman anda lebih daripada 80 peratus daripada LTV; jika anda tidak, anda mungkin mendapat hanya 65 hingga 70 peratus. Walaupun ramai pemberi pinjaman pergi ke 100 peratus daripada LTV, kadar faedah dan yuran melambung pada nisbah yang lebih tinggi ini.

Pendapatan anda. Jika anda juga mempunyai perbelanjaan yang tinggi, tahap pendapatan yang tinggi mungkin tidak bermakna pinjaman yang lebih besar. Pemberi pinjaman mengikuti dua peraturan untuk meminimumkan risiko mereka:

• Pembayaran rumah anda dan hutang lain harus di bawah 36 peratus daripada pendapatan bulanan kasar anda.

• Bayaran rumah anda sendiri (termasuk prinsipal, faedah, cukai, dan insurans) hendaklah tidak melebihi 28 peratus daripada pendapatan bulanan kasar anda. Nisbah hutang kepada pendapatan maksimum naik kepada 42 peratus pada gadai janji kedua. Sesetengah pemberi pinjaman pergi lebih tinggi, walaupun bayaran dan harga menjadi mahal - seperti pembayaran bulanan anda. Walau bagaimanapun, nisbah hutang kepada pendapatan sebanyak 38 peratus mungkin adalah yang tertinggi yang harus anda pertimbangkan.

LTV menentukan berapa banyak yang boleh dipinjam, dan nisbah hutang kepada pendapatan menetapkan pembayaran bulanan yang mana anda layak. Dalam kedua-dua had ini, jumlah dagangan terbesar ialah kadar faedah, tempoh pinjaman, dan mata.

Kadar faedah. Faedah yang kurang anda bayar, semakin banyak pinjaman yang anda mampu. Kadar gadai janji boleh laras (ARM) adalah satu cara untuk menurunkan kadar itu, sekurang-kurangnya buat sementara waktu. Oleh kerana peminjam tidak terkunci dalam kadar tetap selama 30 tahun, ARM bermula dengan kadar yang lebih rendah. Tetapi kadar boleh berubah setiap 6, 12, atau 24 bulan selepas itu. Kebanyakannya mempunyai kenaikan tahunan pada peningkatan dan siling pada berapa tinggi kenaikan kadar. Tetapi jika kadar naik dengan pantas, begitu pula pembayaran anda.

Terma pinjaman. Semakin lama pinjaman, semakin rendah bayaran bulanan. Tetapi minat keseluruhan jauh lebih tinggi. Itulah sebabnya anda akan membayar lebih sedikit untuk pinjaman 15 tahun daripada pinjaman 30 tahun - jika anda mampu membayar bulanan yang lebih tinggi.

Mata. Setiap titik adalah kos pendahuluan bersamaan dengan 1 peratus daripada pinjaman. Mata adalah faedah yang dibayar terlebih dahulu, dan mereka boleh menurunkan bayaran bulanan. Tetapi jika kredit anda kurang sempurna, anda mungkin perlu membayar mata hanya untuk mendapatkan pinjaman.

Apakah Opsyen?

Belanja pinjaman sering bermula dengan gadai janji utama dari bank, kesatuan kredit, dan broker. Seperti semua gadai janji, mereka menggunakan rumah anda sebagai cagaran dan faedahnya ditolak. Walau bagaimanapun, tidak seperti yang ada, pinjaman ini diinsuranskan oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA) atau Pentadbiran Veteran (VA), atau dibeli daripada pemberi pinjaman anda oleh Fannie Mae dan Freddie Mac, dua syarikat yang ditubuhkan oleh Kongres untuk tujuan itu. Dirujuk sebagai pinjaman A dari pemberi pinjaman, mereka mempunyai kepentingan yang paling rendah. Penangkapan: Anda memerlukan kredit untuk mendapatkannya. Kerana anda mungkin mempunyai gadai janji di rumah anda, mana-mana gadai janji pembaikan rumah sememangnya gadai janji kedua. Ini mungkin berbunyi menyenangkan, tetapi gadai janji kedua mungkin lebih rendah daripada pembiayaan semula sekiranya kadar yang ada sekarang rendah. Ketahui dengan menilai purata bagi gadai janji pertama dan kedua. Jika hasilnya lebih rendah daripada kadar semasa, gadai janji kedua lebih murah. Bilakah anda perlu membiayai semula? Sekiranya rumah anda telah banyak dihargai dan anda boleh membiayai semula dengan pinjaman 15 tahun yang lebih rendah. Atau, jika kadar yang ada pada pembiayaan semula adalah kurang daripada purata gadai janji pertama anda dan yang kedua. Jika anda tidak membiayai semula, pertimbangkan jenis pinjaman ini:

Pinjaman ekuiti rumah. Gadai janji ini menawarkan faedah cukai gadai janji konvensional tanpa kos penutupan. Anda mendapat keseluruhan pinjaman di depan dan membayarnya lebih dari 15 hingga 30 tahun. Dan kerana minatnya biasanya tetap, bayaran bulanan mudah dibelanjakan. Kelemahan: Kadar cenderung sedikit lebih tinggi daripada pinjaman gadai janji konvensional.

Talian ekuiti kredit. Gadai janji ini berfungsi seperti kad kredit: Pemberi pinjaman memberi anda siling yang anda boleh meminjam; maka mereka mengenakan faedah hanya pada jumlah yang digunakan. Anda boleh menarik dana apabila anda memerlukannya - ditambah jika projek anda menjangkau banyak bulan. Sesetengah program mempunyai pengeluaran minimum, sementara yang lain mempunyai buku cek atau kad kredit tanpa minimum. Tiada kos penutupan. Kadar faedah adalah laras, dengan kebanyakan terikat dengan kadar utama. Kebanyakan program memerlukan pembayaran balik selepas 8 hingga 10 tahun. Bank-bank, kesatuan kredit, rumah pembrokeran, dan syarikat kewangan semuanya memasarkan pinjaman ini secara agresif. Talian kredit, yuran, dan kadar faedah berbeza-beza, jadi berhati-hati. Berhati-hati untuk pemberi pinjaman yang menghisap anda dengan kadar awal yang rendah, kemudian bicarakannya. Ketahui seberapa tinggi kadar kenaikan dan bagaimana ia digambarkan. Dan pastikan untuk membandingkan kadar peratusan tahunan (APR) dan kos penutupan secara berasingan. Ini berbeza dengan hipotek lain, di mana kos, seperti penilaian, permulaan, dan yuran tajuk, digambarkan sebagai APR garis bawah untuk perbandingan.

FHA 203 (k) Gadai Janji

Pinjaman berinsurans FHA ini membolehkan anda untuk membiayai semula gadai janji pertama dan menggabungkannya dengan kos pembaikan ke dalam gadai janji baru. Mereka juga meletakkan pinjaman atas nilai rumah selepas peningkatan, dan bukannya sebelum ini. Kerana rumah anda lebih berharga, ekuiti anda dan amaun yang anda boleh meminjam adalah lebih tinggi. Dan anda boleh menyewa kontraktor atau melakukan kerja sendiri. Kelemahannya adalah bahawa had pinjaman berbeza-beza mengikut daerah dan cenderung agak rendah. Istilah biasa ialah 30 tahun.

Gadai janji cekap tenaga (EEMs). Katakan nilai R rumah anda adalah iri terhadap blok anda. EEM dari Fannie Mae atau di mana sahaja boleh meningkatkan nisbah hutang kepada pendapatan sehingga 2 peratus. Bil utiliti lebih rendah di rumah yang cekap tenaga, jadi pemilik rumah mampu mendapatkan pinjaman yang lebih besar. EEM telah digunakan untuk pembinaan baru; pemberi pinjaman kini menolak mereka untuk rumah yang ada. EEM memerlukan penentuan bahawa rumah anda memenuhi piawaian kecekapan tenaga ketat Fannie Mae.

B dan C pinjaman. Bagaimana jika anda mempunyai kredit kurang daripada A atau tidak sesuai dengan pekerjaan biasa atau acuan pendapatan? Pinjaman B dan C adalah penurunan harga. Walaupun banyak bank menawarkan mereka, begitu juga kesatuan kredit, rumah broker, dan syarikat kewangan. Anda juga akan mendapati pemberi pinjaman yang mendorong pinjaman B dan C untuk penyatuan hutang dengan kadar pengenalan yang menarik. Hati-hati: walaupun: Jumlah faedah dan bayaran cenderung tinggi kerana risiko tambahan pemberi pinjaman. Dan kerana pinjaman B dan C tidak mempunyai keperluan dan syarat yang konsisten, membandingkannya sukar.

Mendapatkan peribadi. Rumah bukan satu-satunya cagaran pinjaman. Stok, bon, sijil deposit, akaun simpanan, dan juga pencen atau akaun persaraan juga boleh membantu anda mendapatkan pinjaman peribadi yang baik dari banyak pembrokeran dan bank. Walaupun minat itu tidak boleh dikurangkan cukai, kadarnya cukup rendah untuk menjadikan pinjaman ini menarik. Anda juga menyimpan tajuk biasa, penilaian, dan kos penutupan hipotik yang lain.

Pemberi pinjaman untuk apa?

Untuk garis ekuiti rumah kredit, tempat terbaik untuk bermula ialah bank anda atau kesatuan kredit. Kedua-duanya biasanya menawarkan kadar yang lebih rendah kepada pendeposit. Semak sumber lain untuk memastikan. Jika anda mendapat gadai janji kedua, membiayai semula, atau memilih untuk gadai janji FHA 203 (k), anda lebih baik bercakap dengan broker gadai janji. Broker mempunyai lebih banyak sumber pinjaman untuk dipilih. Apabila mencari broker, periksa dengan orang yang anda kenal, dan periksa apa-apa rujukan yang anda dapat. Kontraktor adalah sumber pembiayaan yang lain, tetapi berhati-hati: Sukar untuk memilih kontraktor dan pinjaman apabila mereka berasingan. Dan curiga dengan kontraktor yang menekankan pembayaran bulanan dan bukannya jumlah kos kerja.

Rang undang-undang hak peminjam. Perkara Z Kebenaran Persekutuan dalam Akta Pemberi Pinjam menjadikan peminjam dan pinjaman lebih mudah. Ia memerlukan peminjam untuk mendedahkan kadar faedah, terma, kos, dan ciri-ciri kadar berubah dalam APR jumlah, garis bawah yang anda boleh gunakan untuk membandingkan pinjaman. Berikut adalah beberapa hak lain untuk diingati:

• Jika pemberi pinjaman gadai janji tidak mendedahkan APR, apa-apa yuran permohonan mesti dikembalikan. Anda biasanya mendapatkan pendedahan ini dalam bentuk dengan permohonan pinjaman anda. Jika mana-mana terma berubah sebelum penutupan, pemberi pinjaman mesti mengembalikan semua yuran jika perubahan membuat keputusan anda untuk tidak meneruskan.

• Anda mempunyai tiga hari dari hari penutupan untuk membatalkannya. Maklumkan pemberi pinjaman secara bertulis dalam tempoh itu dan yuran akan dikembalikan.

Akhirnya, bandingkan dengan yuran dengan berhati-hati. Apabila anda bertemu dengan pemberi pinjaman, kos di depan akan bermula dengan laporan kredit yang menjalankan $ 50 hingga $ 80 dan mungkin penilaian, yang harus dikenakan biaya kurang dari $ 300. Sesetengah peminjam menggunakan penilaian cukai hartanah anda, yang lain tidak akan. Selalunya, anda boleh mengurangkan yuran pinjaman dalam pasaran yang kompetitif. Dan jika anda diminta untuk bayaran permohonan yang tidak dapat ditolak, berhati-hatilah; Peminjam yang bereputasi berupaya untuk menjaga bayaran pendahuluan rendah.

Pinjaman Lingo APR Kadar peratusan tahunan. Kos bottom-line gadai janji, dengan semua bayaran pendahuluan yang diambil kira dengan kadar faedah asas

ARM Hipotek kadar laras

Kos penutupan Bayaran yang dibayar dengan bayaran pendahuluan, seperti yuran pendahuluan, titik diskaun, insurans tajuk, penilaian, dan laporan kredit

Diskaun mata Sepotong bunga dibayar di hadapan. Poin mengimbangi pemberi pinjaman yang membuat pinjaman berisiko tinggi dengan meningkatkan minat yang dibayar di hadapan tanpa kenaikan kadar. Satu titik sama dengan 1 peratus daripada pinjaman.

Ekuiti Suatu kepentingan pemilik rumah dalam harta tersebut, ditentukan dengan menolak baki pinjaman dari penilaian

Anggapan baik iman Pemberi pinjaman gadai janji pendedahan mengenai semua kos yang dijangkakan sebelum penutupan pinjaman

Talian kredit Pinjaman yang mana peminjam boleh menarik lebih banyak wang (sehingga had tertentu) dan bukannya bermula pada satu jumlah tetap

Nisbah pinjaman kepada nilai Peratusan penilaian rumah di mana peminjam berdasarkan saiz pinjaman

Yuran peminjaman Pinjaman peminjam satu kali dikenakan apabila mereka membuat pinjaman gadai janji-biasanya 1 hingga 2 peratus daripada jumlah pinjaman

Hipotek Pinjaman yang bermula pada satu amaun dan secara beransur-ansur dibiayai melalui bayaran bulanan tetap untuk jangka masa yang tetap

Broker gadai janji Sumber pinjaman yang tidak mewakili satu institusi tertentu, tetapi berasal pinjaman dari banyak peminjam

PITI Pengetua, faedah, cukai, dan insurans, kos bulanan utama untuk memiliki rumah dengan gadai janji

PMI Insurans gadai janji persendirian. Melindungi pemberi pinjaman daripada kerugian sekiranya berlaku kecurian pinjaman. PMI biasanya diperlukan untuk pinjaman dengan nisbah pinjaman kepada nilai melebihi 80 peratus.