Dapatkannya secara bertulis

Perjanjian yang ditandatangani dengan kontraktor anda adalah perlindungan terbaik terhadap kekecewaan - atau lebih teruk.

Ilustrasi oleh Philippe Weisbecker

Di San Diego, pemandangan teluk tidak ternilai, dan Jody Costello ingin memanfaatkan lokasinya yang menghadap pemandangan lautan Point Loma. Jadi, pada pertengahan tahun 1999, dia dan suaminya memutuskan untuk menambah suite bilik tidur utama tingkat tiga dan sepasang dek ke rumah gaya dua tingkat Mediterranean mereka. Kontraktor - terkenal di dalam negara untuk radio kerap - memberitahunya projek itu akan menelan belanja $ 107, 000 dan akan selesai dalam masa tiga bulan. Costello tidak sabar-sabar menandatangani kontrak yang diberikannya dan membayarnya $ 30, 000 yang diminta untuk bermula.

Costello tidak tahu bahawa di California ia haram untuk a
kontraktor untuk meminta bayaran lebih daripada $ 1, 000 atau 10 peratus
kerja, yang mana lebih kurang. Itu bukan satu-satunya bendera merah: Perkara
mula menjadi salah dari hari pertama kerja yang dijadualkan, apabila kontraktor itu dipanggil untuk mengatakan bahawa dia tidak boleh mendapatkan kayu dan perlu menangguhkan projek itu beberapa minggu. Kemudian, semasa perobohan, pekerja mengoyakkan ventilasi pemanas air gas, yang membolehkan gas karbon monoksida melarikan diri ke dalam rumah. Berikutan itu, pembina salah membaca rancangan dan membina tambahan 18 inci lebih tinggi daripada kod bandar yang dibenarkan. Sebelum ia boleh diperbaiki, dan sementara bumbung masih terbuka kepada unsur-unsur, hujan musim sejuk tiba, merendam kebanyakan harta benda Costellos yang tidak disimpan.

Sekarang, tiga tahun dan bayaran kedua $ 30, 000 kemudian - dan dengan tambahan masih belum selesai - Costello sedang mengambil kontraktor itu ke mahkamah. "Kami merosakkan, " dia mengakui. "Kami menandatangani kontrak buruk yang terlalu sedikit mengenai apa yang kami jangkakan dari projek itu dan bagaimana kami akan dilindungi sekiranya ia tidak berjaya seperti yang kita mahu, kemudian kami menuangkan wang yang baik selepas buruk."

Kisah-kisah seperti yang dilakukan oleh Costello menjadikan profesional hartanah dan pengubahsuaian menggeleng-gelengkan kepalanya - terutamanya kerana mereka biasa. Walaupun projek pembentukan semula rumah berada di kalangan perbelanjaan terbesar yang dibuat oleh orang dalam kehidupan mereka, dalam kebanyakan kes kontrak itu hanya sedikit lebih daripada satu peredaran, sekiranya ia dianggap sama sekali. Tetapi kontrak pepejal boleh menjadi perkara yang paling dekat untuk menjamin bahawa pekerjaan akan berubah apabila pemilik rumah membayangkan. "Orang akan membayar $ 100, 000 untuk penambahan, tetapi membayar peguam dan mengambil satu minggu lagi untuk memastikan kontinjensi itu dilindungi sering dianggap membuang-buang waktu, " kata peguam Ann Rackas, pengarah urusan
dokumen kontrak di American Institute of Architects. "Itu bukan pemikiran yang berhemah."

Kontrak tidak perlu rumit. Untuk pekerjaan kecil - katakan, di bawah $ 1, 000 - perjanjian satu halaman mudah yang menggariskan projek, jadual, dan kos harus mencukupi. Tetapi untuk pekerjaan yang besar, beberapa peruntukan asas hanya diperlukan untuk melindungi pemilik rumah jika ada masalah dengan projek atau, lebih buruk lagi, jika kontraktor memecahkan undang-undang. Banyak syarikat pembinaan menawarkan versi mereka sendiri, dan persatuan bar tempatan atau Kolej Peguam Pembinaan Amerika, di Washington, DC, boleh membantu mencari peguam di kawasan anda yang mengkhususkan diri dalam perkara pembinaan. Tetapi sama ada menggunakan kontrak yang sedia ada atau merangka satu dengan bantuan seorang peguam, perlindungan terbaik bagi pemilik rumah adalah untuk membaca dan memahami dokumen dengan teliti. Berikut ialah senarai semak 12 mata utama yang perlu anda pastikan kontrak bangunan anda termasuk.

Ilustrasi oleh Philippe Weisbecker

Kontraktor dan Skop Kerja

• Nama kontraktor, nombor lesen, nombor telefon dan faks, dan alamat (termasuk e-mel).
• Tarikh permulaan dan tarikh siap, dengan peruntukan untuk menangani kelewatan yang tidak wajar.
• Rinci cetakan terperinci, termasuk pelan lantai dan ketinggian yang cukup teknikal untuk menunjukkan dengan tepat apa kontraktor akan lakukan. Pemilik rumah harus memahami apa rancangannya menggambarkan. Kontrak ini juga harus mengandungi klausa yang mengatakan semua kerja yang dilakukan akan mematuhi kod bangunan negeri dan tempatan.

Jadual Anggaran dan Bayaran
• Kos keseluruhan projek, disokong oleh senarai terperinci yang menentukan setiap fasa kerja semua bahan yang akan digunakan - termasuk
pengeluar, model, saiz, nama jenama, dan warna.
• Jadual pembayaran, dengan setiap kontinjen ansuran setelah selesai kerja yang jelas yang telah diluluskan oleh pemilik rumah. Bayaran pendahuluan mestilah tidak lebih daripada 10 peratus daripada kos projek. Walaupun had ini adalah sebahagian daripada undang-undang pengguna di banyak negeri, kontraktor masih sering meminta bayaran muka sebanyak satu pertiga, mengatakan bahawa mereka harus menanggung harga bahan. Jangan tulis cek itu, kata kontraktor Tom Silva laman web ini. "Ia tidak sepatutnya mengambil satu pertiga untuk mengikat kontrak, " katanya. "Jika kontraktor itu tidak mempunyai kredit, itulah bendera merah." Tom menasihatkan supaya tidak membuat pembayaran sehingga kerja telah bermula, tetapi jika pihak tidak dapat bersetuju, pakar
cadangkan meletakkan sehingga 75 peratus daripada kos projek di escrow
akaun. Wang dari akaun boleh disalurkan dan akaun
ditambah apabila langkah-langkah tertentu selesai dengan memuaskan atau bahan
pembelian dibuat, disokong oleh resit. Bagi pembayaran terakhir,
"Projek-projek yang berjalan dengan lancar harus berakhir dengan pemilik rumah yang berharga kira-kira 5 hingga 10 peratus, yang sepatutnya dibayar selepas dia mengkaji kerja dengan teliti dan gembira dengannya, " kata Mark Brick, yang mengendalikan Kontraktor Umum B & E, di Glendale, Wisconsin, dan presiden terpilih Persatuan Kebangsaan Industri Pembentukan semula.

Dokumen Insurans
Bukti bahawa kontraktor membawa tanggungjawab peribadi semasa, pampasan pekerja, dan insurans kerosakan harta benda. Minta kontraktor melampirkan salinan sijil liputan kepada kontrak. Bahagian kontrak ini juga harus memberikan pengecualian yang membebaskan pemilik rumah daripada tanggungjawab untuk sebarang tindakan undang-undang atau pertimbangan terhadap kontraktor yang timbul daripada projek tersebut. Sut yang disebabkan oleh kecederaan di tempat kerja dan apa yang dipanggil lien mekanik, yang boleh diberikan kepada subkontraktor atau
pembekal yang tidak dibayar untuk kerja atau bahan mereka, mestilah
secara khusus disebut sebagai kewajipan kontraktor.

Keperluan Lain

• Klausa sisa berbahaya yang membuktikan siapa yang bertanggungjawab untuk menguji bahan-bahan seperti asbestos dan cat berasaskan plumbum dan yang akan menjaga menghapuskan apa-apa yang dijumpai. Secara amnya, kontraktor tidak mempunyai kepakaran dalam bidang ini, oleh itu sering
sehingga pemilik rumah untuk menyewa pakar alam sekitar. Peruntukan ini melindungi kedua-dua pemilik rumah dan kontraktor daripada penemuan bahan-bahan toksik yang tidak dijangka selepas kerja bermula, yang boleh menyebabkan kelewatan dan perselisihan mengenai siapa yang membuat rang undang-undang.
• Bahagian jaminan, yang kebanyakannya merangkumi kecacatan bahan dan mutu kerja selama satu tahun selepas projek selesai. Ini hendaklah menyenaraikan nama dan alamat setiap syarikat yang menjamin mana-mana bahagian pekerjaan - subkontraktor serta pengilang atau pengedar yang produknya digunakan. "Ini membantu menjamin kualiti kerja sementara memberi pemilik rumah sedikit leverage jika masalah timbul sebaik sahaja kerja selesai, " kata Elizabeth Gutman, seorang peguam di Princeton, New Jersey, pejabat Saul Ewing LLP.
• Prosedur untuk mengendalikan pesanan perubahan, yang merupakan perubahan dalam projek yang diminta oleh pemilik rumah atau kontraktor selepas kerja bermula. Kerana perubahan menjejaskan begitu banyak aspek kritikal projek - termasuk yuran, bahan, anggaran masa, dan reka bentuk - pesanan perubahan harus sangat spesifik berkaitan dengan skop kerja dan biaya tambahan, dan ditandatangani oleh pemilik rumah dan kontraktor.
• Pelbagai mata seperti pekerja masa anggaran akan tiba dan apabila mereka akan keluar; berapa kerap kontraktor umum akan menyediakan laporan kemajuan tatap muka; bagaimana serpihan akan dikeluarkan, dan siapa yang akan mendapatkan semua permit bangunan yang diperlukan (biasanya ini adalah tanggungjawab kontraktor). Juga, kerap dimasukkan dalam bahagian ini adalah isu yang lebih ganjil: sama ada pekerja boleh menggunakan bilik mandi atau telefon di rumah, jika mereka dibenarkan meletakkan makanan tengah hari di dalam peti sejuk, atau bahkan jika mereka boleh bercakap dengan anak-anak atau menghidangkan anjing itu . Walau bagaimanapun, berhati-hati dengan impak permintaan ini boleh dilakukan pada kontraktor? Hubungan pelanggan. "Jika seseorang bertanya kepada saya di mana orang saya akan makan dan berapa kali mereka mengambil rehat dan sama ada ia akan menjadi habuk selepas setiap kerja, saya mungkin akan meluangkan peluang untuk bekerja untuk pelanggan itu, " kata Anthony J. LaPelusa Sr., presiden LaPelusa Home Improvements, di Niles, Illinois. "Kami hanya berkahwin dengan pelanggan kami selama empat bulan atau lebih, dan kami tidak mahu berkahwin dengan seseorang yang akan mahu perceraian dalam tiga."
• Peruntukan bagaimana pertikaian kontrak akan diselesaikan. Banyak negeri menawarkan arbitrase penambahbaikan rumah, di mana pihak ketiga bebas menyerahkan keputusan yang mengikat secara sah. Proses ini lebih murah dan lebih cepat daripada mengambil kontraktor ke mahkamah, tetapi dalam bersetuju untuk timbang tara, pemilik rumah dalam kebanyakan kes mengetepikan hak untuk perbicaraan atau rayuan kehakiman.
• Pengesahan bertulis mengenai hak pemilik rumah untuk membatalkan kontrak dalam masa tiga hari perniagaan selepas menandatangani. Tingkap itu mungkin masa yang baik untuk menunjukkan kontrak kepada seorang peguam pembinaan jika seseorang itu tidak terlibat dalam merangkanya. "Kami juga mempercayai kontraktor terlalu banyak, " kata Costello, yang kini mahu dia menasihat penasihat undang-undang ke hadapan. "Lebih baik menghabiskan masa beberapa ratus dolar sekarang, bukan ribuan dolar kemudian."

Petua Tom Memilih Kontraktor

Walaupun kontrak kos tetap adalah yang paling biasa, mereka bukan satu-satunya pilihan. Tom Silva, kontraktor umum TOH, lebih suka mengendalikan kos tambahan - juga dipanggil bahan masa dan bahan - dengan harga yang dipersetujui dengan pelanggan. Untuk setiap fasa kerja, dia memberikan anggaran kos terperinci yang termasuk buruhnya; apabila kerja berlangsung, beliau mengulangi angka tersebut jika perlu. "Dengan cara itu, tidak ada kejutan pada akhirnya, " kata Tom. "Ia memberikan keselamatan dan keyakinan pemilik rumah kepada kerja, dan ia memberi saya fleksibiliti." Walau bagaimanapun, kunci untuk membuat pengaturan ini adalah mencari profesional yang berpengalaman dan benar-benar yakin keupayaan dan integriti orang itu. Berikut ialah petua Tom untuk mendapatkan kontraktor terbaik untuk bekerja pada tugas anda.
• Tanya rakan, jiran, dan rakan sekerja untuk rujukan. "Perkataan mulut adalah yang terbaik, " kata Tom. Lumberyard tempatan yang menjual kayu kelas atas dan butiran seni bina adat juga merupakan tempat yang baik untuk bertanya. "Pemilik kedai ini tahu kontraktor yang melakukan kerja yang baik kerana mereka adalah orang yang membeli bahan yang berkualiti."
• Minta kontraktor untuk rujukan dari pelanggan yang mempunyai projek yang sama dengan anda sendiri. "Anda tidak mahu pembina rumah baru bekerja untuk kerja pemulihan, " kata Tom. Dan jangan puas dengan senarai nama; bercakap dengan pemilik rumah dan melihat produk siap. Lawati salah satu daripada tapak kerja kontraktor semasa, juga, katanya, "untuk melihat apakah tapak selamat dan jika para pekerja berhati-hati dengan harta milik pemiliknya."
• Dapatkan anggaran bertulis daripada beberapa kontraktor untuk projek yang sama. "Bida-bida ini harus dipecah menjadi peringkat, seperti pembongkaran, penyingkiran sampah, utiliti, pembingkaian, penebat, dan bumbung."
• Setuju pada tarikh permulaan dan penyelesaian, dan tulis mereka ke dalam kontrak. Tom mengesyorkan juga memasukkan klausa penalti yang memegang kontraktor bertanggungjawab secara kewangan untuk kelewatan projek.
• Jangan biarkan harga dan pemasaan mengesahkan pemilihan anda. "Jika anda ingin mendapatkannya murah dan mendapatkannya esok, anda tidak akan mencari kontraktor berkualiti, " kata Tom. "Kontraktor terbaik mungkin mengenakan sedikit lebih, dan mereka sibuk, jadi anda mungkin perlu menunggu."
- Amy R. Hughes

Di mana untuk Cari Ia

Persatuan Bar Amerika
Chicago, IL
312-988-5522
www.abanet.org

Peguam Kolej Universiti Amerika
Washington DC
www.accl.org

Persatuan Kebangsaan Industri Pembentukan semula
Des Plaines, IL
800-611-6274
www.nari.org