Pengubahsuaian yang memberi pulangan kepada pelaburan anda

Atas senarai: dapur dan bilik mandi. Kolam tenggelam ke bawah, walaupun.

Ilustrasi oleh Sarah Wilkins

Ilustrasi oleh Sarah Wilkens

Ini adalah persoalan asas yang dihadapi sesiapa sahaja yang pernah memulakan pengubahsuaian rumah: Bagaimana mungkin saya mendapatkan wang kembali apabila saya menjual rumah saya? Tidak ada jawapan yang mudah, kerana pembeli mungkin bersedia membayar bergantung kepada banyak faktor - semuanya dari pilihan projek ke bahan yang anda gunakan untuk nilai rumah lain di kawasan kejiranan anda. Tetapi penting untuk mempunyai beberapa idea mengenai penambahbaikan yang mungkin bernilai. Sekiranya anda ingin melabur lebih banyak daripada yang anda harapkan dapat dikembalikan kerana anda suka rumah anda dan merancang untuk tinggal di dalamnya untuk jangka masa yang lama, itu baik-baik saja. Tetapi anggaplah garis panduan berikut dan anda akan mengelakkan kejutan yang tidak menyenangkan apabila tiba masa untuk memasang Tanda Jualan di atas rumput.

Projek Yang Bayar
Tidak semua projek pembentukan semula dicipta sama. "Orang yang membeli rumah melihat dahulu di dapur dan mandi, " kata Kermit Baker, pengarah program niaga hadapan pembentukan semula di Pusat Bersama untuk Pengajian Perumahan di Harvard University. Jadi sementara bilik-bilik ini boleh menjadi yang paling mahal untuk mengulang, mereka lebih cenderung untuk membayar sendiri. Menambah bilik, seperti bilik keluarga atau suite induk, juga cenderung untuk meluangkan masa semasa jualan semula: Rumah yang lebih besar memberi harga yang lebih tinggi.

Di hujung spektrum, kolam renang tidak semestinya mengembalikan kosnya, kerana banyak pembeli tidak sanggup mengeluarkan lebih banyak rumah untuk mendapatkan apa yang mereka anggap sebagai penyenggaraan. Pejabat rumah cenderung rendah pulangan atas alasan yang sama: Hanya segelintir pembeli yang akan mahu bilik yang direka bentuk untuk bekerja. (Fikirkan cara begini: Berapa tinggi premium yang anda sanggup bayar untuk ditukar jika anda tidak akan meletakkan ke bawah?)

Dan hanya kerana projek mahal tidak bermakna ia akan membayar lebih. Selalunya, penambahbaikan kecil boleh menghasilkan dividen utama. Menurut analisis tahunan majalah Remodeling mengenai kos berbanding nilai, dapur "muka-angkat" - lukisan, permukaan refinishing, dan peralatan menaik taraf - akan kembali lebih daripada reka bentuk semula penuh. Kunci untuk membelanjakan kurang adalah membelanjakannya dengan bijak. "Jika anda mengambil $ 20, 000 dan membelanjakannya dengan bijak ke dapur, anda boleh menjadikannya lebih cepat sejuta kali, " kata Pengubahsuaian editor kanan, Jim Cory, yang menyelia tinjauan itu. "Reka bentuk dan pemilihan produk adalah kunci."

Gaya Yang Akhir

Walaupun pekerjaan pembentukan semula anda adalah peningkatan yang menarik bagi kebanyakan pembeli, ia menambah sedikit nilai jika dilakukan hanya dengan citarasa anda. "Anda mungkin mahu bilik di rumah anda dalam bentuk kucing atau tetikus, tetapi bolehkah anda mencari pembeli yang mahukannya?" kata Gopal Ahluwalia, pengarah penyelidikan di Persatuan Kebangsaan Rumah Pembina. "Anda harus berfikir di belakang fikiran anda bahawa anda perlu menjual suatu hari nanti."

Sekiranya anda tinggal di permata tukang Kerajinan dan ingin mencungkil tambahan bilik keluarga, misalnya, simpan rekaan itu selaras dengan rupa dan rasa yang asli. Itu berlaku untuk ketinggian siling serta gaya tingkap dan cetakan. "Anda tidak mahu kehilangan integriti rumah, " kata Bobbi Chasin, ejen hartanah di Evanston, Illinois. "Memasang kotak besar di belakang rumah akan merosakkan penampilan keseluruhan."

Begitu juga dengan projek yang lebih kecil. Sebagai contoh, apabila memilih kabinet dapur, countertop, dan lantai, bertujuan untuk warna dan gaya klasik atau neutral. "Beberapa tahun yang lalu, saya mempunyai seorang pelanggan yang mahukan dapur ungu, untuk menyesuaikan grout berwarna ungu di perapiannya, " kata Mark Scott, pengubahsuaian di Bethesda, Maryland. Scott berhujah dengan tegas terhadapnya, tetapi pemilik rumah menegaskan bahawa dia merancang untuk tinggal di rumah sepanjang hayatnya. Sekiranya anda tidak dapat membuat komitmen semacam itu, janganlah mengharapkan orang lain untuk membayar pilihan unik dan funky anda.

Perkara-perkara Kejiranan

Sebelum Kevin dan Julianne Warren menghabiskan $ 42, 000 untuk merombak dapur di rumah peternakan 1950-an terperinci mereka, rumah itu mungkin bernilai kira-kira $ 150, 000. Tetapi lokasi mereka, bahagian Forest Hills di Grand Rapids, Michigan, memberi mereka keyakinan bahawa peningkatan itu adalah pertaruhan pintar. "Ini adalah kejiranan mewah untuk sekolah. Semua orang cuba masuk ke kawasan ini, " kata Kevin.

Lebih baik lagi, rumah Warrens dikelilingi oleh harta bernilai $ 200, 000 atau lebih. Ini bermakna mereka tidak menaikkan harga diri mereka dari pasaran tempatan, pertimbangan yang sangat penting dengan apa-apa projek pembentukan semula. "Adakah anda akan melakukan kerja yang menjadikan rumah anda bernilai $ 300, 000 ketika ia duduk dalam kejiranan $ 100, 000?" meminta Israel Ramos, seorang agen hartanah di Phoenix, Arizona.

"Jangan melebihi siling untuk kejiranan, atau anda tidak akan dapat kembali wang anda." Sama seperti kos rumah anda sepadan dengan kejiranan anda, penambahbaikan anda sepadan dengan nilai rumah anda. Di Seattle, agen hartanah Kay Rigley baru-baru ini mendapati bahawa bekas pelanggan menghabiskan $ 90, 000 untuk membina semula dua bilik mandi, lengkap dengan lantai yang dipanaskan dan jubin Itali. "Saya berkata, 'Saya berharap anda telah bercakap dengan saya dahulu, '" katanya. Antara apa yang mereka bayar untuk harta dan penambahbaikan lain, pemilik menghabiskan lebih dari setengah juta dolar di sebuah rumah yang anggaran Rigley bernilai $ 450, 000 paling banyak.

Rantau ini
Apa bahagian negara yang anda tinggal dalam mempengaruhi beberapa keputusan pembentukan semula. Buruh cenderung lebih murah di Selatan daripada Timur Laut, contohnya - cukup supaya harga tinjauan Remodelling itu sama dengan suite bilik tidur yang sama di $ 59, 401 di Louisville, Kentucky, dan $ 73, 814 di Westchester, New York. Faktor tempatan juga mempengaruhi permintaan. Pembeli di mana-mana mungkin akan suka bilik keluarga yang baru dilantik. Tetapi perapian menjual lebih baik di Utara daripada di Selatan, dan dek menambah nilai lebih dalam iklim yang lebih hangat. Tidak ada peraturan yang keras dan pantas, tetapi mengawasi trend tempatan adalah cara yang baik untuk memastikan pilihan anda akan menarik minat para pemburu rumah.

Pasar
Di mana perbezaan serantau benar-benar berlaku dalam pasaran hartanah. Sekiranya perumahan sangat diperlukan, pembeli mungkin bersedia membayar lebih untuk penambahbaikan anda. Pembina Bethesda Scott berkata dia menanggung $ 300, 000 baru-baru ini untuk ruang dapur, bilik sarapan dan pengajian yang diperluaskan - pengubahsuaian paling mahal bagi setiap kaki persegi yang pernah dilakukannya. Tetapi pasangan itu mendapat balik wang ketika membeli rumah yang lebih besar tahun lalu. "Sekitar kawasan Washington, DC, ia berbeza daripada Missouri, " kata Scott. "Orang ramai menerima banyak wang untuk berada di sini."

Berhati-hati, bagaimanapun. Malah di pasaran yang kuat, anda boleh mengubahsuai semula. Brett Weinstein, broker hartanah di Oakland, California, telah menjalani ledakan perumahan Bay Area. Walaupun harga tetap tinggi, beliau berkata, "jika seseorang membayar $ 200, 000 atas harga yang diminta pada tahun lalu, mereka membeli ketika pasaran panasnya panas. Jadi jika mereka ingin menghabiskan $ 60, 000 untuk pembentukan semula dapur, mereka akan tinggal di sana sedikit lebih lama untuk melihat kembali wang itu. "

Garis masa

Seperti mana yang ditunjukkan oleh Weinstein, semakin lama anda tinggal di rumah anda, kemungkinan besar anda akan mendapatkan balik kos anda. Dengan harga rumah meningkat kira-kira 5 peratus setahun, pengeluaran anda akan diserap ke dalam peningkatan nilai hartanah. (Tambahan pula, anda akan dapat menikmati pengubahsuaian anda untuk tahun-tahun tersebut.) Beberapa kaveat: Tidak ada undang-undang semula jadi yang mengatakan harga mesti naik, jadi tidak bergantung terlalu banyak pada benjolan tahunan itu. Dan ingatlah bahawa kadang-kadang kehidupan boleh membongkar lengkung, dan anda mungkin perlu meletakkan rumah anda di pasaran lebih cepat daripada yang diharapkan.

Untuk beberapa projek, masa juga berfungsi terhadap anda. "Ada susut nilai gaya, " kata Baker Harvard. "Semua fesyen sekarang adalah untuk mengetuk dinding dan membuat bilik-bilik besar, tetapi sepuluh tahun dari sekarang, itu tidak semestinya berlaku." Kitchens dan bilik mandi sangat terdedah untuk mencari tarikh, kerana sesiapa yang telah bercampur-campur dalam mencari peralatan alpukat-hijau di rumah impian mereka boleh memberitahu anda.

Yang tidak dijangka
Jika anda fikir sesuatu projek akan membayar untuk dirinya sendiri, tetapi hanya dengan sedikitnya, bersiaplah untuk sesuatu menumpukan keseimbangan terhadap anda. Pengubahsuaian rumah penuh dengan perbelanjaan "tersembunyi": kos tambahan apabila projek mengambil masa lebih lama dari yang dirancang; yuran pakar untuk pengujian asbestos atau pengiraan kehilangan haba; bayaran faedah bulanan bagi pinjaman ekuiti rumah. Belum lagi cukai harta tanah yang lebih tinggi yang perlu anda bayar ketika rumah baru dan baik anda dinilai semula.

Apabila semuanya dikatakan dan dilakukan, kebanyakan pakar menasihatkan penambahbaikan rumah sebagai pelaburan. Jadilah pintar tentang apa yang anda belanjakan, pasti. Tetapi dek baru bukanlah dana bersama. Ejen hartanah Chasin menunjukkan bahawa sebaik sahaja anda melakukan kerja rumah anda, membuat keputusan anda berdasarkan apa yang anda mahukan dan apa yang anda mampu. "Saya mempunyai senarai di mana suami telah mengambil persaraan awal, jadi isterinya meyakinkannya untuk dimasukkan ke pejabat rumah yang sangat mahal untuk $ 50, 000. Akhirnya mereka berpindah ke Florida, dan mereka tidak mendapat wang dari pejabat rumah itu, "Kata Chasin. "Tetapi dia tidak peduli, ia membuatkan dia gembira."

Payback oleh Projek
Sejak pertengahan 1980-an, majalah Remodelling telah melakukan analisa tahunan kos berbanding nilai untuk projek pembentukan semula kediaman di seluruh negara. Dengan mengundi ejen harta tanah dan penilai di pelbagai wilayah, para editor menentukan berapa banyak kos projek yang dapat diselesaikan dan berapa banyak penambahbaikan itu boleh menambah harga jualan rumah setahun kemudian. Laporan ini secara meluas dianggap sebagai kajian yang paling berwibawa mengenai subjek ini. Tetapi Jim Cory, editor yang menjaga kaji selidik itu, mengakui ia hanya berjalan sejauh ini. "Kami menyediakan penanda aras dengan kajian kami, " katanya. "Kes-kes perlu diputuskan secara individu."