Bagaimana untuk memahami zon

Kod setempat boleh menjadi rumit, dan berlanggar dengan mereka mahal. Berikut adalah cara pemilik rumah dapat melindungi diri mereka dari kesengsaraan zon.

Ilustrasi oleh Jonathan Carlson

Dalam komuniti kecil di Quincy, Massachusetts, manual pengezonan itu mengendalikan hampir 80 halaman jenis tunggal dan mengandungi 200 peraturan berasingan. Itu tidak biasa: Di hampir setiap bandar, peraturan pengezonan mengisi jumlah yang tebal seperti buku telefon tempatan. Sesetengah berurusan dengan tata cara guna tanah yang luas yang menubuhkan zon komersial, perindustrian, dan kediaman. Lain-lain menentukan saiz atau jenis rumah yang boleh dibina banyak. Tetapi kebanyakan perkara penting mengenai detail minit, dari seberapa curam jalan masuk boleh menjadi jumlah dapur rumah dibenarkan.

Terdapat sebab-sebab yang baik untuk banyaknya bilangan dan kekhususan peraturan zon. Satu set peraturan yang dibuat dengan cermat dapat mengelakkan kemusnahan bandar dan pembangunan. Ia juga boleh mengekalkan watak komuniti atau memastikan rumah-rumah bersejarah bertahan dalam keadaan asalnya. Dalam beberapa kes, peraturan pengezonan direka untuk menarik industri baru, lebih banyak kedai runcit, dan asas cukai yang lebih besar. Tetapi pihak pengatur peraturan zon boleh dengan mudah melancarkan pemilik rumah yang tidak curiga. "Lebih daripada sedikit orang terkejut dengan undang-undang pengezonan yang mereka tidak tahu ada, " kata John Mixon, pengarang Undang-Undang Zon Perbandaran Texas. "Dan selalunya itulah kejutan yang mahal."

Kos Tinggi Memecahkan Peraturan

Claire Edwards mengetahui sejauh mana pelanggaran zon yang mahal apabila dia menaikkan kotej tahun 1920 di Colleyville, Texas, tahun lepas. Pada $ 115, 000, tempat tidur dua bilik itu adalah tawar-menawar. Edwards dengan serta-merta melabur lebih $ 75, 000 dalam peningkatan, termasuk membaiki anjung, mengemas kini dapur, dan bilik pembentukan semula yang dia merancang untuk digunakan sebagai ibu pejabat bagi perniagaan perakaunannya. Tetapi ketika dia hendak mengiklankan perkhidmatannya, dia mengetahui bahawa kod pengezonan tempatan mengehadkan rakaman persegi yang dia dapat menumpukan kepada perniagaannya dan melarangnya menggunakan kakitangan pentadbiran di rumah. Akibatnya, Edwards telah mengembalikan pejabat rumahnya ke ruang kecil yang digunakannya untuk mesyuarat pelanggan dan terpaksa menyewa pejabat kedua untuk pembantunya, dengan bayaran $ 1, 000 sebulan - belum lagi $ 5, 000 yang dibelanjakannya untuk melengkapkannya dengan telefon, faks, dan komputer. "Ini menjadi masalah yang sangat besar kepada mimpi buruk kewangan, " katanya.

Lebih biasa, pemilik rumah menjalankan peraturan pengezonan apabila mereka cuba mengubah rupa rumah mereka atau cara mereka menggunakan harta itu. Kadang-kadang perubahan haram dibuat secara tidak sengaja, seperti ketika pemilik rumah mendirikan pagar yang terlalu tinggi (di San Mateo, California, contohnya, pagar yang menghadap jalan dapat hanya 3 kaki tinggi). Pada masa yang lain, orang mungkin cuba menyembunyikan pelanggaran zon yang kurang dilihat, seperti menambah apartmen di ruang bawah tanah, dengan tidak memperoleh permit pembinaan yang diperlukan. Atau mereka boleh mengubah projek yang diluluskan - katakan, memanjangkan penambahan beberapa kaki di atas garis mundur, atau sempadan bangunan - dan berharap pemeriksa bandar tidak menyedarinya. Langkah-langkah sedemikian boleh menjadi berisiko kerana terdapat beberapa cara yang boleh diketahui oleh pihak berkuasa zon tempatan. Seorang jiran boleh melaporkan pelanggaran itu, seorang penilai boleh memukulnya semasa lawatan untuk mengemas kini rekod cukai, atau mungkin diperhatikan semasa pemeriksaan rutin apabila rumah itu dijual. Walau bagaimanapun penambahbaikan yang tidak dibenarkan ditemui, ia mungkin perlu dihancurkan, dan denda boleh dikenakan setiap hari sehingga kerja selesai. Dan ambil perhatian: Walaupun pemilik sebelumnya membuat perubahan, anda menanggung akibat jika ditemui selepas anda membeli harta itu. "Apabila anda menambah kos penambahbaikan yang anda kalahkan, kos pembongkaran, dan denda, anda boleh dengan mudah mengeluarkan ribuan dolar, " kata Edward Ziegler, profesor di University of Denver College of Law.

Mendapatkan Variasi Pengezonan

Satu-satunya cara yang sah untuk pemilik rumah untuk melakukan pengubahsuaian yang melanggar kod pengezonan adalah untuk mendapatkan varians, atau pengecualian peraturan. Pada umumnya, pemilik rumah boleh melakukan ini dengan memfailkan permohonan dengan lembaga pengezonan tempatan, yang akan menetapkan pendengaran atas permintaan. Jiran-jiran juga perlu diberitahu dan dijemput untuk membentangkan pandangan mereka mengenai pengubahsuaian, secara bertulis atau pada mesyuarat awam. Kebanyakan pemilik rumah dapat mengendalikan ini tanpa bantuan arkitek atau kontraktor mereka, tetapi mereka mesti bersedia untuk bertindak balas secara persuasif terhadap sebarang cabaran projek. Bantahan boleh dibangkitkan atas pelbagai sebab. Aduan umum adalah bahawa pemberian varians akan mengubah sifat kejiranan, mempunyai kesan negatif terhadap nilai harta, atau memberi ancaman kepada keselamatan anak-anak tempatan.

Walaupun projek seolah-olah tidak berbahaya - sebagai contoh, memperluas jalan masuk dengan beberapa kaki, atau mengubah permukaan jalan masuk dari asfalt ke kerikil - pengecualian tidak datang dengan mudah. "Kecuali pemilik boleh membuktikan kesulitan yang menghalangnya mematuhi peraturan pengezonan, varians pastinya jauh daripada menjadi perkara yang pasti, " kata Walter White, pegawai penguatkuasa zoning Quincy. Kebanyakan zon pendirian akan memberikan satu hanya jika pemilik rumah dapat menunjukkan bahawa tidak dapat membuat perubahan akan menyebabkan kesulitan peribadi atau kewangan yang signifikan. Sebagai contoh, jika seseorang membeli banyak yang ingin membina sebuah rumah di atasnya, dan tidak lama selepas itu bandar itu mengubah keperluan frontage dengan cara yang menjadikan projek itu melanggar beberapa kaki, lembaga pengezonan kemungkinan akan memberikan variasi. Sebaliknya, pemilik rumah yang ingin membina lantai dua di jalan yang diletakkan di bawah tanah untuk rumah satu tingkat kerana rumahnya terlalu kecil untuk keluarga yang semakin meningkatnya tidak mungkin memenangi pegawai tempatan.

Apabila Kod Pengezonan Berubah Tanpa diduga

Walaupun pemilik rumah berada dalam pematuhan ketat dengan peraturan zon, mereka kadang-kadang boleh menderita jika peraturan kejiranan atau bandar berubah tanpa diduga. Itulah yang berlaku kepada Linda Morris, yang berpindah ke The Colony, Texas, tiga tahun yang lalu untuk menjadi dekat anak perempuan dan menantunya. Dia membeli sebuah rumah baru dalam pembangunan bersempadan dengan hutan. Ejen hartanah memberitahunya bahawa bandar itu merancang untuk menukar harta tanah ke taman. Walaupun itu tidak berlaku, saluran itu dizonkan untuk kegunaan perniagaan, jadi Morris menganggap paling buruk dia mungkin mempunyai pusat membeli-belah kecil atau kompleks profesional untuk jiran.

Dia akhirnya mendapat jiran - tetapi bukan jenis yang dia mahu. Disember lalu, Majlis Bandaraya Koloni meluluskan perubahan zon untuk tanah yang bersempadan dengan jalan Morris yang akan membolehkan pemaju membina 15 bangunan untuk pembuatan industri ringan dan gudang. Tidak lama lagi, jalan raya akan menjadi sibuk, kejiranan akan menjadi ribut, dan, lebih buruk lagi, Morris berkata, "nilai rumah saya akan jatuh. Rumah ini sepatutnya menjadi kenderaan persaraan saya."

Tidak ada apa-apa yang dapat dilakukan sebelum membeli sebuah rumah untuk melindungi sepenuhnya dari perubahan zon ke harta bersebelahan, tetapi terdapat beberapa tempat yang bakal dibeli oleh calon pembeli mengenai arah masa depan suatu kawasan. Sebagai permulaan, semasa memeriksa peraturan pengezonan untuk harta yang mereka cari, pemilik rumah juga harus meneliti tata cara yang meliputi kawasan jiran. Hanya kerana tanah yang digunakan sebagai ladang kuda tidak bermakna ia tidak boleh memegang secara sah, katakanlah, plaza membeli-belah. Di samping itu, pembeli rumah perlu membaca pelan komprehensif perbandaran itu, jika ia mempunyai satu. Ia mungkin menunjukkan bahawa bandar itu akhirnya berhasrat untuk meluluskan kepadatan tinggi, perumahan berpendapatan rendah di kawasan yang kini dizonkan pertanian, atau untuk menjadikan pinggir kawasan kejiranan menjadi kawasan industri bercampur dan penggunaan runcit. "Majoriti masa ini, masa depan bandar dikomunikasikan dalam pelan induk - sama ada ia bersandar kepada pembangunan perindustrian, pemeliharaan bersejarah atau pertanian, atau pembangunan kediaman, " kata pejabat penguatkuasaan Quincy White.

Jika selepas mengambil tindakan pencegahan ini, pemilik rumah masih mencari daripada perubahan zon yang tidak dijangka akan membebankan wang atau sakit kepala mereka, ada satu lagi perkara yang boleh mereka lakukan: "Dapatkan sebanyak mungkin orang yang boleh dan menjerit sekuat mungkin, " kata David Callies, profesor di University of Hawaii's Richardson School of Law. Walaupun rezoning tidak boleh dihentikan, konsesi boleh dimenangi. Sebagai contoh, organisasi kejiranan Morris dapat mendapatkan pemaju untuk bersetuju untuk meninggalkan 250 kaki kayu sebagai penyangga antara rumah dan gudang dan tidak mengganggu pendirian pokok di sepanjang sungai berhampiran. Pemaju juga berjanji untuk menanam pagar dan pokok untuk menyaring jalan masuk ke kompleks perindustrian.

Sekiranya terdapat satu tema yang berulang dalam semua isu-isu yang sedang dilakukan adalah penyediaan - adalah strategi paling berkesan untuk memelihara keselesaan dan nilai harta. Ketidaktahuan, pakar berkata, adalah alasan yang paling teruk untuk membuat kesilapan. "Apabila ia datang ke zon, pemilik rumah mempunyai hak, " kata Callies, "tetapi mereka perlu bertindak positif untuk mengenali mereka."

Apa yang Harus Diperhatikan Ketika Membeli Rumah

Pembeli prospektif boleh mengambil langkah-langkah mudah ini untuk melindungi diri mereka daripada masalah yang berkaitan dengan zon.

• Minta penjual menambah klausa kepada perjanjian jualan yang menjamin mereka memperolehi permit yang diperlukan sebelum membuat apa-apa penambahbaikan kepada harta itu - dan bahawa mereka bertanggungjawab terhadap denda masa depan yang berkaitan dengan penambahbaikan ini.

• Menyewa seorang peguam untuk menyiasat semua penggunaan harta benda yang dibenarkan dan kesahihan apa-apa perubahan khusus yang anda fikirkan. Ini boleh menelan kos kira-kira $ 500, tetapi jika anda merancang untuk menyimpan reptilia, katakan, atau membina apartmen berasingan di atas garaj, sekurang-kurangnya anda akan tahu lebih awal dari masa sama ada anda dibenarkan.

• Menjalankan pencarian anda sendiri. Di pejabat bangunan bandar dan pejabat zon, anda boleh memeriksa permit pembinaan sebelum dan kegunaan harta tanah yang dibenarkan. Satu kaveat, walaupun: Anda tidak boleh selalu mempercayai apa pegawai bandar memberitahu anda. Dan hakikat bahawa mereka mungkin telah memberikan anda maklumat yang salah adalah tidak ada pertahanan jika anda mendapat masalah dengan komando zoning. Pastikan anda menerima maklumat terkini - tidak semua bandar yang rajin mengemas kini buku kod pengezonan. Pindaan baru mungkin duduk di dalam peti masuk di suatu tempat yang menunggu untuk difailkan. Tidak ada cara yang mudah untuk melindungi daripada kerani pengajuan kekurangan. Tetapi sekurang-kurangnya, periksa tarikh pada peta dan buku kod dan jika mereka berusia lebih dari setahun, panggil seorang ahli komando zon untuk melihat apakah ada semakan baru-baru ini.