Titik persamaan

Apa yang anda perlu ketahui mengenai kemudahan yang memberi orang lain menggunakan harta anda

Ilustrasi oleh Michael Klein

Kesukaran Larry LaSov bermula tiga tahun lalu apabila dia membeli rumah impiannya di Glyndon, Maryland, 20 batu di utara Baltimore. Walaupun terdapat beberapa alasan untuk membeli Kolonial empat bilik tidur pada 11/3 ekar, ia adalah tidak mungkin yang paling menarik LaSov: Ejen hartanahnya memberitahunya tentang kesepakatan penggunaan harta yang sedia ada - dikenali sebagai kemudahan - yang membiarkan negara ini mengekalkan pendirian 1/3 ekar dogwoods, maple, dan oak yang berabad-abad lamanya memisahkan rumput LaSov dari jirannya. "Kami gembira apabila mereka berkata kami tidak dapat menyentuh mereka, " kata LaSov. "Itu bermakna tidak ada orang lain boleh."

Semangat CPA yang berusia 49 tahun itu agak reda, walaupun, beberapa bulan selepas dia berpindah, apabila sebuah trak datang membawa kira-kira 250 anak pokok yang akan ditanam di sebelah pendirian pokok yang sedia ada, menjalar jauh ke kawasan rumputnya. Itulah ketika LaSov mengetahui bahawa hak negeri terhadap hartanya jauh melampaui pokok-pokok yang ada. Ia juga termasuk tambahan 30 peratus daripada jumlahnya. "Kemudahan itu datang dalam lingkungan 35 kaki dari rumah saya, " kata LaSov.

Sejak itu, LaSov telah membelanjakan beribu-ribu ringgit dan berjuta-juta jam dalam pertengkaran undang-undang yang berusaha untuk menuntut semula lebih banyak daripada beliau, tanpa kejayaan. Sementara itu, apabila pokok-pokok berganda dan kawasan rumput berkurang, nilai rumahnya telah menurun sebanyak sekurang-kurangnya 10 peratus. "Sekiranya saya tahu, " LaSov merungut, "Saya tidak akan membeli rumah itu."

Ilustrasi oleh Michael Klein

Pembeli berhati-hati

Kelemahan pemuliharaan yang melanda LaSov hanyalah satu daripada pelbagai jenis kemudahan yang perlu dibimbangi oleh pemilik rumah. Ringkasnya, sebuah easement memberikan seseorang selain pemilik harta hak untuk menggunakan atau melepasi bahagian tertentu tanah untuk tujuan tertentu.

Banyak harta kediaman di Amerika Syarikat mempunyai kemudahan utiliti yang telah dilaksanakan beberapa dekad lalu. Ini biasanya berjalan di sepanjang garis harta atau menceroboh di lot dengan beberapa meter dan dikhaskan untuk syarikat gas, elektrik, dan telefon untuk memasang dan menyelenggara kabel, paip, dan tiang mereka. Dalam sesetengah kes, mereka boleh melihat lawatan kerap oleh trak dan krew pembaikan. Bahkan lebih mengganggu dapat dijadikan easements untuk bekalan air, saliran ribut, dan penyelenggaraan pembetung, kerana ini kadang-kadang dipotong langsung melalui halaman. Sekiranya paip pembetung memecah, contohnya, seluruh kawasan belakang rumah atau jalan masuk mungkin akan dibasuh untuk membaikinya. Dan mungkin yang paling berpotensi menjengkelkan adalah mereka yang memberi jiran hak untuk menggunakan sebahagian daripada harta bersebelahan kerana jalan masuknya melintasinya - kejadian yang kerap berlaku pada sifat-sifat berbentuk tidak tetap dan lot bendera (yang dipisahkan dari jalan raya dengan lot-lot di sekeliling).

Kebanyakan utiliti dan kemudahan pemuliharaan wujud selama-lamanya dan dipindahkan dari pemilik harta kepada pemilik harta tanah. Lain-lain kemudahan, seperti akses jiran untuk jalur belakang rumah anda untuk mendapatkan sendiri, mungkin mempunyai kehidupan yang terhad dan boleh ditamatkan atau dirundingkan semula secara berkala. Sama ada cara, para pakar berkata, pembeli rumah harus mengetahui segala apa yang mereka boleh mengenai kemudahan pada sesuatu harta sebelum bersetuju untuk membelinya - atau risiko rakit sakit kepala. Sekiranya pemilik rumah tidak sengaja membina, menghalang akses kepada, atau tidak menggunakan tanah di mana terdapatnya kemudahan - walau bagaimanapun dengan tidak sengaja - hasilnya boleh dikenakan denda mahal dan harus membatalkan penambahbaikan yang mahal kepada harta tersebut. "Kami telah melihat kes selepas kes di mana menetapkan masalah easement setelah fakta mahal atau bahkan mustahil, " kata Alan Hummel, naib presiden Institut Penilai, sebuah kumpulan perdagangan di Chicago.

Ilustrasi oleh Michael Klein

Membongkar

Membeli insurans hak milik pemilik rumah ketika merundingkan pembelian rumah adalah langkah pertama yang baik dalam mengesan maklumat ringkas dan melindungi diri anda dari masalah easement masa depan. Ini sering dijual sebagai "perjanjian pakej" dengan insurans tajuk pemberi pinjaman, yang syarikat gadai janji memerlukan pembeli rumah untuk membeli untuk mendapatkan pinjaman. Sebagai contoh, pada rumah $ 200, 000, insurans pemberi pinjaman sahaja mungkin bernilai $ 800; Insurans hak milik rumah sahaja, $ 1, 000; atau polisi gabungan, $ 1, 050 (semua yuran sekali sahaja). Insurans gelaran pemberi pinjaman meliputi bank untuk jumlah gadai janji, sementara insurans hak milik pemilik rumah melindungi pemilik untuk nilai penuh dari suatu harta.

Termasuk dalam yuran adalah laporan tajuk penanggung insurans, yang dengan teliti meneliti surat ikatan harta tanah untuk memastikan ia bebas dan jelas untuk menukar tangan - dan harus memperhatikan apa-apa kemudahan yang dilampirkan kepadanya. Kebanyakan kemudahan kelihatan seperti ini, tetapi dengan insurans hak milik pemilik rumah, jika masalah yang bermasalah diabaikan semasa pencarian tajuk dan permukaan kemudian, pemilik rumah dapat dikembalikan untuk jumlah yang harta itu menurunkan nilai. (Insurans hakmilik sedemikian tidak akan menanggung kos kerja apa-apa yang mungkin perlu dibatalkan.)

Jika carian tajuk menunjukkan bahawa easements dilampirkan kepada surat ikatan, langkah seterusnya adalah untuk mendapatkan satu salinan dokumen easement sebenar. Syarikat insurans hakmilik boleh memberi mereka, dengan bayaran; atau mereka boleh didapati dari daftar tempatan atau perakam perbuatan (atau hubungi dewan bandar atau mahkamah daerah anda untuk nama pejabat perbandaran yang memegang dokumen-dokumen ini).

Pada bila-bila masa sahaja mengenai tajuk laporan menimbulkan kebimbangan atau membingungkan, anda mungkin mahu merujuk kepada peguam hartanah untuk menyemak bahasa tersebut. Salah satu contoh "eas-red" easement akan menjadi perjanjian jalan masuk bersama tanpa peruntukan penyelenggaraan. Bergantung pada jenis kebimbangan anda, anda mungkin perlu menyewa penilai atau juru ukur (untuk menyelesaikan soalan sempadan, contohnya), seorang jurutera awam (untuk menilai kemudahan kemudahan easement), atau pakar alam sekitar (jika kawasan pemuliharaan atau hak geologi adalah isu). Di bawah bimbingan anda, para profesional ini boleh memeriksa dengan teliti peta plat awam dan kaji selidik geologi untuk mengetahui lebih banyak maklumat.

Tetapi laporan insurans tajuk tidak semestinya perlu mendedahkan setiap langkah, mengingatkan Elisa Cavalier, penasihat umum untuk Yayasan Sejarah dan Landmark Pittsburgh. Di Waco, Texas, misalnya, salah seorang pelanggan hartanah Diane Wilson mengalami kejutan ketika dia hendak meletakkan rumahnya untuk dijual. "Ia mempunyai kemudahan jalan raya di atasnya yang dia tidak tahu, " kata Wilson. Jabatan Pengangkutan Texas mempunyai rekod-rekod kemudahan itu, tetapi tidak ada yang lain. "Kami tidak menemuinya sehingga mereka meletakkan kepentingan di halamannya, " kata Wilson. "Dan dia mendapati mereka merancang untuk menggunakannya untuk menukar jalan dua lorong ke jalan empat lorong."

Di beberapa negeri, dan terutamanya di kawasan luar bandar, laporan tajuk tidak perlu menunjukkan saluran pembuangan bawah tanah atau sistem saliran ribut, jalan raya, atau hak geologi. "Anda mungkin perlu profesional yang akrab dengan kemudahan itu melakukan carian berasingan untuk maklumat itu, " kata Cavalier.

Tinggalkan apa-apa untuk Peluang

Begitu rumit seperti mencari kemudahan yang ada, rundingan yang baru dengan jiran. Adalah kritikal bahawa surat ikatan yang dibuat sangat tepat mengenai syarat-syarat easement, sedikit nasihat yang pakar mengatakan pemilik rumah sering mengabaikan. Jalan masuk bersama, sebagai contoh, harus jelas menentukan dimensinya, yang mengekalkannya, dan sejauh mana tahap dan cara ia boleh digunakan. Ini adalah untuk mengelakkan kerengsaan pada masa akan datang jika jiran bagus yang menandatangani perjanjian easement asal menjual rumah itu kepada orang yang kurang prihatin tentang tempat letak kereta di bawah tetingkap dapur anda. "Jika easement cukup spesifik dan jelas disalahgunakan, pemilik rumah mungkin dapat menyaman jirannya, " kata peguam hartanah, James V. Magee Jr., yang mengamalkan di Ohio dan Kentucky.

Sama seperti membeli rumah atau mengalami masalah dengan kemudahan, kursus terbaik untuk sesiapa yang berunding atau menderma kemudahan adalah untuk mengupah ahli yang sesuai untuk menguruskan masalah easement. Itulah pendekatan Anthony Corapi ketika dia menjual kemudahan akses kepada jirannya untuk $ 10, 000 pada tahun 1993. Di sebelah rumahnya di penghujung cul-de-sac di Knoxville, Tennessee, adalah halaman belakang rumah yang sangat mendalam jalan yang berdekatan. Pemiliknya ingin masuk ke bahagian belakang harta miliknya dengan memotong sudut depan halaman depan Corapi. Akses ke bahagian harta benda itu tidak kelihatan seperti yang tidak munasabah kepada Corapi, tetapi dia bimbang bahawa jirannya, atau seseorang yang memiliki rumah itu nanti, boleh membina sebuah rumah baru di belakang lot itu. "Mereka berkata mereka hanya mahu cara yang lebih mudah untuk melakukan kerja di halaman, tetapi saya tidak mahu pulang ke rumah satu hari dan melihat asas yang dituangkan, " katanya.

Corapi membayar penilai $ 500 untuk menganggarkan apa yang berharga itu diberikan kepada jirannya, serta kehilangan nilai kepada hartanya sendiri. Penilai juga menyediakan peguam dengan bahasa untuk menggunakan secara bertulis easement, yang termasuk menentukan saiz akses dan tujuannya. Kerana Corapi mengendalikan ini dengan sangat hati-hati, apabila dia meletakkan rumahnya untuk dijual beberapa bulan kemudian, kemudahan itu bukan masalah. "Saya rasa saya menjadi jiran yang baik, tetapi saya juga melindungi pelaburan saya dan nilai harta untuk pemilik masa depan, " kata Corapi. "Dan $ 10, 000 juga tidak baik."