11 Tips untuk mengelakkan rampasan

Khawatir anda tidak akan dapat membuat pembayaran gadai janji anda? Melindungi rumah dan pelaburan anda dengan nasihat pakar ini

Gambar oleh Mark Weiss

Kamu takut. Anda membeli rumah beberapa tahun yang lalu atau dibiayai semula untuk menampung perbelanjaan, dan anda takut anda tidak akan dapat bersaing dengan pembayaran. Anda mungkin salah satu daripada berjuta-juta orang Amerika yang berisiko dengan gadai janji kadar laras subprima (ARM) yang kadar faedahnya akan ditetapkan semula kepada peratusan yang lebih tinggi pada akhir tahun ini, atau anda mungkin peminjam utama yang mengeluarkan jenis nontradisional gadai janji. Anda mungkin menjadi terkini mengenai gadai janji konvensional anda tetapi bimbang tentang pemberhentian syarikat dan perbelanjaan pemasangan.

Baca terus: Kemungkinan untuk mengelakkan penyitaan semakin baik. Ada alat baru untuk pembiayaan semula, kerajaan adalah penyelesaian yang menjanjikan, dan beberapa pemberi pinjaman secara sukarela bersetuju untuk membekukan kadar faedah pada gadai janji tertentu. Laman web ini mewawancarai kaunselor perumahan dan krisis dan pakar kredit di seluruh negara dan datang dengan 11 tip terbaik untuk membantu anda menjaga rumah anda dengan tangan anda sendiri.

1. Adakah kerja rumah anda. Penasihat perumahan mengatakan sebab banyak pemilik rumah berakhir dengan pinjaman yang tidak boleh dibayar adalah bahawa mereka sama sekali tidak memahami syarat pinjaman mereka atau ditipu oleh pemberi pinjaman pemangsa. "Sebahagian besar orang yang kita lihat adalah orang yang menerima pinjaman yang mereka tidak sepatutnya mendapat di tempat pertama, " kata Phyllis Salowe-Kaye Citizen Action, agensi kaunseling krisis gadai janji terbesar di New Jersey. Sekiranya anda tidak mengetahui apabila anda memperoleh gadai janji anda, pastikan anda tidak mengulangi kesilapan itu sekarang. Untuk nasihat asas mengenai pembiayaan semula, rujuk kepada Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar AS. Banyak negeri juga telah memberi nasihat untuk pemilik rumah yang tertekan di jabatan perundangan mereka, jabatan perbankan, atau laman web agensi pembiayaan perumahan.

2. Panggil pemberi pinjaman anda sementara kepala anda masih di atas air. Jika kredit anda sudah tangkapan, anda akan kehilangan kuasa rundingan. Selain itu, program-program baru untuk mengetepikan sasaran sasaran penyanderaan yang belum mempunyai masalah kredit. Di bawah Projek Lifeline yang diumumkan baru-baru ini, enam peminjam utama-Bank of America, Citigroup, Countrywide Financial, JP Morgan Chase, Washington Mutual, dan Wells Fargo-telah bersetuju untuk menggantung proses perampasan selama 30 hari untuk peminjam yang layak dengan kredit yang layak penarafan yang ingin menjaga rumah mereka.

3. Buka semua mel dari bank. Sesetengah peminjam subprima, seperti Washington Mutual, memanggil atau menulis pelanggan ARM enam bulan atau lebih sebelum menetapkan semula untuk menawarkan bantuan.

4. Mengharapkan penyelamatan untuk mengambil masa. "Terlalu ramai yang cuba menyelesaikan masalah dengan nasihat cepat, " kata Salowe-Kaye. "Anda tidak dapat menyelesaikan masalah ini dengan satu panggilan telefon." Talian helah yang macet, ia boleh mengambil masa selama-lamanya untuk sampai kepada orang yang memberi pinjaman anda, dan tidak mustahil untuk mengetahui berapa banyak pemilik rumah yang sebenarnya akan bergantung kepada rumah mereka. Namun, "peminjam pastinya lebih bersedia untuk membuat rancangan, " laporan William Sanchez dari Perbadanan Pembangunan Masyarakat Tampa Bay di Clearwater, Florida. Anda hanya perlu bersedia untuk mendapatkan bantuan daripada pakar dan pilihan dari peniaga anda.

5. Cari kaunselor perumahan percuma atau kos rendah. Pergi ke laman web Jabatan Pembangunan Perumahan dan Pembangunan Bandar AS untuk mencari kaunselor yang disahkan HUD. Yayasan Bukan Profesional untuk Kaunseling Kredit juga mempunyai Pusat Sumber Krisis Homeowner dalam talian yang boleh menghubungkan anda secara langsung kepada agensi kaunseling ahli. Laman ini mempunyai kuiz yang anda boleh mengambil tanpa nama untuk menilai risiko anda. Dan NeighborWorks America, sebuah negara bukan keuntungan kebangsaan yang dicipta oleh Kongres, menyokong hotline nasional yang dipublikasikan, 888-995-HOPE; ia berjanji untuk menghubungkan anda dengan kaunselor hidup.

6. Dapatkan pakar yang berkelayakan untuk membantu anda menavigasi.

Anda mungkin mahu mengambil tindakan di beberapa bidang dengan menghubungi peguam juga. Jangan pergi ke tempat yang mengiklankan pembetulan di TV, Internet, atau tiang telefon. Dan gantung pada pembeli palsu yang menawarkan untuk menyembuhkan masalah anda dengan membeli rumah anda dan menyewakannya kembali kepada anda sehingga anda boleh membeli baliknya. Untuk mencari peguam yang anda percayai, hubungi agensi yang bergabung dengan Legal Services Corp (jika tahap pendapatan anda cukup rendah untuk memenuhi syarat bantuan mereka), atau hubungi persatuan bar daerah atau negara anda.

7. Semak untuk melihat sama ada anda layak mendapatkan bantuan khas. Jika anda mempunyai gadai janji kadar laras dan penarafan kredit yang baik, program FHASecure persekutuan mungkin dapat menyediakan pilihan membiayai semula dengan kadar tetap. Sekiranya anda adalah anggota perkhidmatan bersenjata yang aktif atau telah berkhidmat dalam masa 90 hari yang lalu, Akta Pelepasan Sivil Servicemembers menawarkan perlindungan rampasan.

8. Jangan anggap muflis mudah jalan keluar. Di bawah undang-undang semasa, kebankrapan boleh melambatkan atau menghentikan penyimpangan dalam beberapa kes, tetapi anda perlu mendapatkan nasihat undang-undang dari sumber yang dipercayai sebelum anda meneruskan. Hakim muflis tidak dibenarkan menyusun semula hutang yang dikenakan pada gadai janji yang meliputi kediaman utama. "Peminjam boleh memfailkan Bab 13 kebangkrutan, yang akan memegang sementara sementara pada tindakan perampasan. Masalahnya adalah agar untuk menampung rencana Bab 13, peminjam dalam gadai janji biaya tinggi harus dapat melakukan pembayaran di hipotek melangkah ke hadapan, dan juga untuk membayar peratusan tunggakan dan hutang lain setiap bulan, "kata Josh Zinner dari Projek Penyelarasan Pembangunan Ekonomi Kejiranan di New York. Kongres telah mencadangkan undang-undang baru yang membenarkan hakim muflis untuk mengurangkan hutang gadai janji bagi peminjam yang memegang gadai janji subprima atau bukan tradisional. Tetapi Akta Pencegahan Penyitaan tahun 2008 menghadapi pembangkang yang teguh dari bankir hipotek dan Gedung Putih. Dan beberapa program bantuan seperti Projek Lifeline, tidak tersedia kepada peminjam yang telah memasuki kebangkrutan.

9. Sementara itu, cuba simpan pembayaran anda semasa. Mindy Wright, seorang kaunselor perumahan di Elyria, Ohio, mengatakan orang sering membuat kesilapan membayar bil kad kredit sebelum membuat pembayaran gadai janji bulanan mereka. Mengapa? Syarikat kad kredit memanggil mereka dengan segera apabila mereka melepaskan pembayaran, dan sering menggunakan taktik mengancam. Bank menunggu lebih lama untuk berkomunikasi, dan menggunakan mel. Pada masa peminjam mendapatkan surat dari bank memberitahu mereka lewat dengan pembayaran, mereka "sudah berhutang yuran di puncak biaya, " kata Wright. "Biasanya, apabila anda berada di belakang pembayaran gadai janji anda, anda tidak mendengar dari pemberi pinjaman anda sehingga anda berusia 60 tahun atau lewat 90 hari. Dengan kad kredit, sebaik sahaja anda terlepas bayaran, mereka akan memanggil dan mengganggu anda hari dan malam itu, yang mengintimasikan orang ramai untuk membuat pembayaran. " Wright menasihatkan pemilik rumah untuk menanggalkan syarikat kad kredit dan membayar pembayaran hipotek mereka terlebih dahulu. "Jika anda tidak membayar bil kad kredit, ia mungkin merosakkan skor kredit anda, tetapi perampasan akan memberi kesan kepada kredit anda jauh lebih negatif-ditambah anda tidak akan mempunyai tempat untuk hidup, " katanya.

10. Kencangkan tali pinggang anda.

Menyingkirkan kemewahan seperti TV kabel akan memberikan anda kredibiliti apabila anda duduk untuk merundingkan semula. Untuk membawa wang ke meja, bersedia untuk mendapatkan tunai dalam aset seperti barang kemas atau kereta. "Pelayan ingin melihat anda melakukan pengorbanan. Tunjukkan beberapa usaha, " kata Michael van Zalinger, pengarah perkhidmatan pemilikan rumah untuk Perkhidmatan Perumahan Kejiranan di Chicago. Dan pastikan anda membuat perakaunan terperinci mengenai perbelanjaan anda dan memasang keratan gaji, penyata faedah, dan pulangan cukai. Anda memerlukan rekod ini apabila anda bercakap dengan bank.

11. Dapatkan akrab dengan pelbagai latihan hipotek. Penyelesaian terbaik adalah untuk membiayai semula pinjaman gadai janji jangka panjang dengan kadar yang masuk akal, tetapi syarat-syarat yang semakin sukar diberikan di atas penilaian kredit peminjam-anda mungkin tidak layak untuk pilihan ini. Anda juga mungkin tidak mampu membayar yuran. Lebih-lebih lagi, laporan yang dikeluarkan oleh sekumpulan pengawal selia negeri mengatakan pilihan untuk membiayai semula "hampir sejat."

• Pelan pembayaran balik adalah lebih mudah untuk mendapatkan dan akan memberi anda ruang pernafasan jangka pendek. Dalam senario ini, pemberi pinjaman mengambil sebahagian daripada jumlah yang telah jatuh tempo pada pembayaran bulanan berturut-turut, mungkin selepas menuntut sebahagian daripada jumlah yang terhutang di hadapan. Walau bagaimanapun, ramai penyokong pengguna menasihati pelan pembayaran balik untuk pemilik rumah dengan ARM subprima. "Mereka bukan satu penyelesaian dan hanya boleh menghalang yang tidak dapat dielakkan, " kata Zinner.

• Pengubahsuaian pinjaman adalah lebih baik: Pemberi pinjaman menurunkan kadar faedah dan / atau memanjangkan jadual pelunasan. Pusat Pinjaman Bertanggungjawab menganggap penyusunan semula benar penyelesaian terbaik. Seorang kaunselor perumahan atau peguam boleh membantu anda meneroka pilihan ini.

• Latihan terakhir anda adalah untuk melepaskan rumah anda. Jika anda berhutang lebih daripada itu, pemberi pinjaman boleh membenarkan anda menjualnya sambil memaafkan hutang yang masih ada. Dengan cara ini, pemberi pinjaman anda mengelakkan kos perampasan, dan anda mengelakkan merosakkan kredit anda. Anda juga boleh menyelamatkan dengan menyerahkan surat lamaran anda ke bank sebelum pemberi pinjaman anda benar-benar file untuk perampasan. Sekiranya pemberi pinjaman anda menerima tawaran anda sebagai "surat ikatan sebagai ganti rampasan, " kerana pilihan ini diketahui, anda secara sukarela memindahkan tajuk, keluar dari rumah-dan dengan hidup anda. Anda menghindari ketiadaan rampasan, yang melibatkan penerbitan aksi itu di akhbar tempatan, jualan rumah sheriff di rumah anda, dan pengusiran. Penarafan kredit anda masih akan memukul, tetapi anda akan mengelak peluru perampasan.